Как рассчитать платёж по ипотеке самостоятельно: формула

Из чего состоит ежемесячный платёж по ипотеке

Ежемесячный ипотечный платёж — это не сумма кредита, поделённая на количество месяцев. Каждый месяц банк начисляет проценты на текущий остаток долга, и из платежа сначала вычитается именно эта сумма процентов, а оставшаяся часть идёт на погашение тела кредита. Пока остаток большой, проценты съедают львиную долю платежа; по мере его уменьшения доля процентов падает, а доля основного долга растёт.

У подавляющего большинства российских банков ипотека выдаётся по аннуитетной схеме: платёж фиксирован и одинаков весь срок кредита, а внутри него доли процентов и тела долга просто меняются местами год за годом. Дифференцированная схема, где платёж сам по себе снижается от месяца к месяцу, устроена иначе и разобрана отдельно ближе к концу статьи, здесь считаем именно аннуитет, потому что это самый частый случай ипотечного платежа.

Чтобы точно посчитать аннуитетный платёж, нужны всего три исходных числа: сумма кредита (тело долга), годовая процентная ставка и срок кредита в месяцах. Формула одна и та же для любого банка и любой суммы: откуда она берётся, разбираем в следующем разделе.

Формула аннуитетного платежа и откуда она берётся

Аннуитет — это ряд одинаковых платежей через равные промежутки времени. У денег есть стоимость во времени: рубль, полученный банком через год, стоит для него меньше рубля, полученного сегодня, потому что за год эти деньги могли бы принести доход. Поэтому банк формирует ставку так, чтобы сегодняшняя (приведённая) стоимость всех будущих платежей заёмщика в точности равнялась выданной сумме кредита.

Приведённая стоимость одного платежа A, который будет внесён через k месяцев при месячной ставке i, равна A ÷ (1 + i)ᵏ: во столько раз будущий платёж «дешевле» для банка сегодня. Сумма кредита P должна равняться сумме приведённых стоимостей всех n платежей:

P = A ÷ (1 + i) + A ÷ (1 + i)² + … + A ÷ (1 + i)ⁿ

Это геометрическая прогрессия со знаменателем 1 ÷ (1 + i), и её сумма сворачивается в компактное выражение. После преобразования получается стандартная формула аннуитетного платежа:

A = P · i · (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1),

где P — сумма кредита, i — ставка за месяц в долях (годовая ставка ÷ 12 ÷ 100), n — срок кредита в месяцах. Именно поэтому платёж нельзя посчитать простым делением P ÷ n: такое деление игнорирует стоимость денег во времени и не учитывает, что банк весь срок продолжает начислять проценты на ещё не погашенный остаток.

Пошаговый расчёт вручную: ипотека 4 000 000 ₽ под 17% на 15 лет

Возьмём конкретный пример. Виктор оформляет ипотеку на 4 000 000 ₽ на 15 лет (180 месяцев) по ставке 17% годовых. Это значение внутри рыночного диапазона 15,9–19,45% годовых, в котором держались ставки по ипотеке на новостройки на 08.07.2026 (данные ДОМ.РФ), и заметно выше ключевой ставки Банка России 14,25% годовых, действующей с 22.06.2026 (решение Совета директоров ЦБ от 19.06.2026). Расчёт разбит на шаги, которые можно повторить на калькуляторе или в Excel с любыми своими цифрами.

1. Считаем месячную ставку. Годовую ставку делим на 12 месяцев и на 100: i = 17 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0141667 (то есть 1,41667% в месяц).
2. Возводим (1 + i) в степень n. При n = 180 месяцах получаем (1,0141667)¹⁸⁰ ≈ 12,57998.
3. Подставляем числа в формулу платежа. A = 4 000 000 × 0,0141667 × 12,57998 ÷ (12,57998 − 1) = 61 560,17 ₽. Именно столько Виктор будет вносить каждый месяц все 180 месяцев.
4. Считаем переплату за весь срок. За 180 месяцев Виктор внесёт 61 560,17 × 180 = 11 080 830,88 ₽, из которых 7 080 830,88 ₽ составит чистая переплата процентами, почти 1,77 суммы самого кредита.

Все четыре шага воспроизводимы с любыми другими суммой, ставкой и сроком: меняются только исходные P, i и n, а порядок действий остаётся тем же.

Как проверить себя в Excel и на сайте

Не считать степень вручную, а проверить результат быстрее всего в Excel или Google Таблицах: функция ПЛТ() (в английской версии — PMT()) вычисляет аннуитетный платёж по тем же трём параметрам. Синтаксис — ПЛТ(ставка; кол_период; -сумма_кредита): ставка — это месячная ставка в долях (0,17/12), кол_период — число месяцев, а сумма кредита указывается со знаком минус, потому что Excel трактует выдачу кредита как отток денег с точки зрения заёмщика. Для примера Виктора формула =ПЛТ(0,17/12;180;-4000000) вернёт то же значение — 61 560,17 ₽, с точностью до копейки совпадающее с расчётом по формуле руками.

Введите те же исходные данные (сумму 4 000 000 ₽, ставку 17% годовых и срок 180 месяцев, то есть 15 лет) в ипотечный калькулятор сайта, и он покажет тот же ежемесячный платёж и переплату, что и расчёт по формуле и в Excel. Совпадение результата — способ убедиться, что вы не ошиблись в шагах вычисления, прежде чем подставлять в калькулятор уже свои реальные цифры.

Сколько из платежа уходит на проценты, а сколько на долг

В любой месяц проценты считаются на остаток долга на начало этого месяца, а не на исходную сумму кредита. В первый месяц остаток равен всей сумме, 4 000 000 ₽, поэтому проценты составят 4 000 000 × 0,0141667 = 56 666,67 ₽, а в тело долга уйдёт оставшаяся часть платежа: 61 560,17 − 56 666,67 = 4 893,50 ₽.

Чтобы узнать разбивку в произвольном месяце, сначала нужно посчитать остаток долга на начало этого месяца. Остаток после k уже внесённых платежей считается по формуле Bₖ = P · (1 + i)ᵏ − A · ((1 + i)ᵏ − 1) ÷ i. Для 60-го платежа Виктора (k = 59, то есть остаток на начало 60-го месяца) формула даёт 3 553 282,04 ₽. Проценты за этот месяц: 3 553 282,04 × 0,0141667 ≈ 50 338,16 ₽, а в тело долга уйдёт 61 560,17 − 50 338,16 = 11 222,01 ₽ — против 4 893,50 ₽ в первый месяц, то есть больше чем в два раза, хотя сам платёж за пять лет не изменился ни на копейку.

После 60-го платежа, то есть спустя ровно пять лет регулярных взносов, от долга останется 3 542 060,03 ₽, чуть больше 88% первоначальной суммы. Это и есть обратная сторона аннуитета: платёж стабилен и удобен для планирования бюджета, но тело долга в первые годы гасится заметно медленнее, чем кажется по числу внесённых месяцев.

Как платёж и переплата меняются со сроком и ставкой

Срок и ставка двигают итоговый платёж и переплату по-разному, и это стоит проверить на своих цифрах перед оформлением. В таблице ниже собран тот же кредит 4 000 000 ₽ под 17% годовых при разных сроках.

Платёж и переплата на кредите 4 000 000 ₽ под 17% при разном сроке

Зависимость нелинейная: разница платежа между 10 и 15 годами достигает почти 8 000 ₽ в месяц, а между 25 и 30 годами составляет всего около 500 ₽. При этом переплата с каждым добавленным пятилетием продолжает расти на несколько миллионов: удлинение срока снижает платёж со всё меньшей отдачей, но переплату наращивает почти линейно.

Ставка при том же сроке влияет ещё сильнее. Для того же кредита 4 000 000 ₽ на 180 месяцев (15 лет) при ставке от 15 до 19% годовых платёж и переплата меняются так:

Платёж и переплата на кредите 4 000 000 ₽ на 15 лет при разной ставке

Каждый процентный пункт ставки добавляет к платежу в этом примере от 2 750 до 2 900 ₽ в месяц и от 495 000 до 525 000 ₽ к переплате за весь срок. Именно поэтому при сравнении предложений банков стоит пересчитывать платёж по своей сумме и сроку через формулу или калькулятор, а не ориентироваться на разницу в процентных пунктах на глаз.

Обе таблицы построены по одной и той же формуле аннуитета с меняющимся только одним параметром, поэтому их удобно использовать как быструю прикидку: если предложение банка отличается от строки таблицы на близкий срок и близкую ставку, итоговый платёж будет отличаться не сильно, и грубая сверка с таблицей укажет на ошибку ввода раньше, чем вы наберёте цифры в полном расчёте. Точный ответ под свои условия по-прежнему даёт только подстановка своих P, i и n в формулу или в калькулятор, а не примерная оценка по соседней строке таблицы.

Аннуитетный или дифференцированный платёж

Всё, что посчитано выше, относится именно к аннуитетной схеме, самой распространённой у российских банков. У дифференцированного платежа принцип другой: тело долга делят на равные части, а проценты каждый месяц начисляют на уменьшающийся остаток, поэтому первый платёж получается заметно больше аннуитетного, а переплата за весь срок обычно меньше.

Разбирать формулу дифференцированного платежа и сравнивать обе схемы в цифрах здесь не будем: этому целиком посвящена статья аннуитетный или дифференцированный платёж — там показано, на сколько дифференцированная схема выгоднее по переплате и почему по ней банк одобряет меньшую сумму кредита при том же доходе. Если ипотека уже оформлена по аннуитету, а хочется приблизить эффект дифференцированной схемы, речь идёт уже о досрочном погашении — расчёт выгоды от разового взноса и выбор между сокращением срока и платежа для ипотеки разобраны в статье как быстрее закрыть ипотеку: расчёт досрочного платежа.

Прежде чем оформлять кредит, прогоните свою сумму, ставку и срок через формулу из этой статьи или через ипотечный калькулятор: так вы увидите сразу и размер платежа, и полную переплату за весь срок. Другие материалы о жилищных кредитах собраны в разделе ипотеки.