Как продать квартиру в ипотеке: 4 способа и порядок сделки

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно в любой момент после регистрации права собственности — ждать полного погашения кредита закон не требует. Пока долг не выплачен, жильё находится в залоге у банка, и это ограничивает распоряжение им: отчуждать заложенное имущество залогодатель вправе только с согласия залогодержателя (статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке», статья 346 ГК РФ).

Само по себе обременение переходу права не мешает, мешает его несогласованность с банком. Запись об ипотеке видна в выписке из ЕГРН, и Росреестр не зарегистрирует сделку, если у продавца нет письменного согласия кредитора. Поэтому первый шаг в любой схеме — разговор с банком, а не поиск покупателя. Как посмотреть, есть ли залог на конкретной квартире, разобрано в материале о том, как узнать обременение по ипотеке.

Дальше всё зависит от того, откуда возьмутся деньги на погашение долга: из ваших собственных средств, из денег покупателя или из его же ипотеки в том же банке. Отсюда и четыре рабочих способа продажи.

Согласие банка: зачем нужно и как получить

Согласие залогодержателя — ключевой документ сделки. Банк проверяет, что после продажи его кредит будет полностью закрыт, и оценивает риски: хватит ли цены квартиры на погашение остатка, кто покупатель и по какой схеме пойдут деньги. Отказать банк вправе, если сумма сделки не покрывает долг или предложенная схема расчётов его не устраивает.

На практике заявку на продажу залоговой квартиры подают через личный кабинет или в отделении. Банк называет остаток задолженности на планируемую дату сделки и согласовывает порядок расчётов — чаще всего через аккредитив или ячейку, чтобы деньги на погашение поступили ему напрямую. Согласие действует ограниченный срок, поэтому получать его стоит, когда покупатель уже найден и схема расчётов понятна.

Способ 1. Досрочное погашение деньгами покупателя

Самая простая по смыслу схема: покупатель гасит остаток вашей ипотеки, вы снимаете обременение, и дальше продаёте уже чистую квартиру. Подходит, когда остаток долга небольшой, а покупатель готов внести его до сделки.

Порядок такой. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке или авансе на сумму остатка долга — с распиской и указанием, что деньги идут на погашение ипотеки продавца. Продавец вносит эту сумму в банк, досрочно закрывает кредит и подаёт заявление на снятие обременения. Как правильно оформить досрочное погашение, чтобы не переплатить лишние проценты, показано в материале о досрочном погашении ипотеки. После погашения записи об ипотеке в ЕГРН подписывается основной договор купли-продажи, и покупатель доплачивает остаток цены.

Главный риск здесь несёт покупатель: он отдаёт крупную сумму за квартиру, которая формально ещё чужая и в залоге. Поэтому такую схему обычно применяют при небольшом остатке долга и оформляют максимально аккуратно: с предварительным договором, распиской и, по возможности, регистрацией сделки сразу после снятия обременения.

Чтобы уменьшить риск покупателя, задаток вносят не напрямую продавцу, а на счёт для погашения кредита, и фиксируют в предварительном договоре срок, за который продавец обязан закрыть ипотеку и снять обременение. Если продавец нарушит договорённость, задаток возвращается покупателю в двойном размере (статья 381 ГК РФ). Схема хорошо работает, когда до полного погашения остаётся, условно, 300–500 тысяч рублей, и покупатель платит собственными деньгами, а не своим кредитом.

Способ 2. Погашение в ходе сделки через аккредитив или ячейку

Самый распространённый способ, когда остаток долга крупный. Деньги покупателя делятся на две части и резервируются на время регистрации, а долг гасится одновременно с переходом права — так защищены обе стороны.

Механика опирается на два инструмента расчётов. Покупатель вносит деньги на два аккредитива или в две банковские ячейки: в первую часть — остаток долга продавца, во вторую — разницу между ценой квартиры и этим остатком. Банк даёт согласие на сделку, стороны подписывают договор купли-продажи и подают документы в Росреестр. После регистрации перехода права первая часть уходит банку на погашение кредита, обременение снимается, а вторую часть забирает продавец.

Как делятся деньги покупателя при цене 7,5 млн ₽ и остатке долга 3 млн ₽

Аккредитив — безналичный аналог ячейки: деньги лежат на счёте в банке и раскрываются только после того, как в банк принесут зарегистрированный договор. Это удобнее и безопаснее наличных, поэтому банки чаще предлагают именно его. Для новостроек, купленных по договору долевого участия, роль такого защищённого «сейфа» играет эскроу-счёт.

Расчёты через банк не бесплатны: открытие аккредитива обычно стоит от одной до нескольких тысяч рублей, аренда ячейки — примерно столько же за месяц. Кто из сторон оплачивает эти расходы, оговаривают в договоре заранее. Плюс схемы в том, что банк-залогодержатель сам контролирует поступление денег на погашение, поэтому согласие на такую сделку он даёт охотнее, чем на любую другую.

Способ 3. Продажа с переводом долга на покупателя

Здесь продаётся не только квартира, но и сама ипотека: покупатель берёт на себя оставшийся кредит и становится новым заёмщиком. Юридически это перевод долга, а он допускается только с согласия кредитора (статья 391 ГК РФ), поэтому банк здесь — не формальный участник, а сторона, которая решает, одобрять сделку или нет.

Банк заново проверяет покупателя как обычного ипотечного заёмщика: доход, кредитную историю, долговую нагрузку. Если покупатель проходит, стороны и банк подписывают договор купли-продажи с одновременным переоформлением ипотеки, и в ЕГРН меняется и собственник, и должник по кредиту. Ставка при этом обычно пересматривается на текущую рыночную — старые льготные условия к новому заёмщику, как правило, не переходят.

На практике банки одобряют перевод долга неохотно и не всегда предлагают такую опцию: им проще получить деньги сразу по схеме с аккредитивом, чем менять заёмщика. Крупные банки то запускают, то приостанавливают перевод ипотеки на новое лицо, поэтому доступность способа стоит уточнять в своём банке на дату сделки. Чаще всего он используется между родственниками или когда покупателю важно сохранить уже одобренную ставку по конкретной квартире.

Отдельно стоит различать перевод долга и покупку залоговой квартиры в ипотеку другого банка. Во втором случае новый банк одобряет покупателю свою ипотеку, переводит деньги на погашение кредита продавца, залог с квартиры снимается и тут же оформляется заново — уже в пользу нового кредитора. Формально это не перевод долга, а обычная продажа через погашение, просто деньги покупателя — заёмные.

Способ 4. Продажа квартиры банком при дефолте

Отдельная ситуация — когда заёмщик перестал платить. При длительной просрочке банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру и продать её, чтобы погасить долг. Это крайний сценарий, и до него лучше не доводить.

Продажа проходит либо по соглашению сторон, либо через суд и торги. Из вырученной суммы банк удерживает остаток долга, проценты и издержки, а разницу, если она осталась, возвращает бывшему собственнику. Обычно на торгах жильё уходит дешевле рынка, поэтому при первых признаках проблем с платежами выгоднее договориться с банком о самостоятельной продаже или реструктуризации, а не ждать взыскания.

Документы и снятие обременения

Набор документов для продажи залоговой квартиры почти такой же, как при обычной сделке, плюс бумаги, связанные с ипотекой. Продавцу понадобятся:

• паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру;
• свежая выписка из ЕГРН — она показывает и право собственности, и обременение;
• письменное согласие банка на продажу;
• справка об остатке ссудной задолженности на дату сделки;
• при необходимости — нотариальное согласие супруга и разрешение органов опеки, если в квартире есть доля несовершеннолетнего.

После того как кредит погашен, банк подаёт в Росреестр заявление или закладную с отметкой о выплате, и регистрационную запись об ипотеке погашают. По статье 25 ФЗ № 102 это делается в течение трёх рабочих дней, госпошлина за снятие обременения не взимается. Что ещё стоит сделать после закрытия кредита, собрано в материале о том, что делать после закрытия ипотеки.

Налог с продажи квартиры в ипотеке

Ипотека сама по себе на налог не влияет — важен срок владения. Если квартира была в собственности дольше минимального предельного срока, доход от продажи освобождён от НДФЛ (статья 217.1 НК РФ). Этот срок составляет 3 года для единственного жилья, а также для квартир, полученных в наследство, в дар от близкого родственника, при приватизации или по ренте, и 5 лет во всех остальных случаях.

Ключевой нюанс для ипотечных квартир: срок владения считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН, а не с даты погашения кредита. Заёмщик становится собственником сразу при покупке, ипотека лишь обременяет квартиру, поэтому годы под ипотекой полностью идут в зачёт минимального срока.

Если срок владения меньше минимального, налог берётся не со всей цены, а с прибыли. По статье 220 НК РФ доход можно уменьшить на выбор: либо на подтверждённые расходы на покупку квартиры, либо на имущественный вычет 1 000 000 ₽, смотря что выгоднее. Ставка НДФЛ составляет 13%, а с части налоговой базы свыше 2,4 млн рублей за год — 15%. Отдельно есть льгота для семей с двумя и более детьми: при покупке в том же году более дорогого жилья налог с продажи прежней квартиры не платится независимо от срока владения (пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ).

Пример расчёта налога при продаже квартиры, купленной в ипотеку

Если применить вычет 1 млн рублей вместо расходов, база вышла бы 6,5 млн, а налог с неё — 927 000 ₽ (13% с 2,4 млн плюс 15% с превышения), поэтому учитывать реальные расходы на покупку почти всегда выгоднее. Полный разбор всех случаев — в материале налог с продажи квартиры. Декларацию 3-НДФЛ по такой сделке подают до 30 апреля следующего года.

Что делать продавцу

Начните с банка: узнайте остаток долга и правила согласования продажи в вашем личном кабинете. Оцените, покроет ли рыночная цена квартиры остаток ипотеки, и выберите схему — при небольшом остатке проще досрочно погасить долг, при крупном надёжнее рассчитаться через аккредитив с одновременным снятием залога. Затем получите письменное согласие банка, согласуйте порядок расчётов и выходите на сделку.

Проверьте заранее два момента: сколько лет вы владеете квартирой (от этого зависит налог) и нет ли дополнительных условий — доли ребёнка, материнского капитала, созаёмщиков. Разобраться с продуктами и программами, если после продажи вы планируете новую покупку, помогает раздел «Ипотека».