Налог с продажи квартиры: кто платит и как не платить

Когда возникает налог с продажи квартиры, а когда его нет

Ответ зависит от одной переменной: срока, в течение которого квартира была в вашей собственности. Если этот срок, минимальный предельный срок владения по терминологии Налогового кодекса, истёк к моменту продажи, доход от продажи не облагается НДФЛ вовсе: не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию, ни как-либо отчитываться перед ФНС об этой сделке (ст. 217.1 НК РФ). Если срок не истёк, налог платить придётся, но его размер сильно зависит от того, какую налоговую базу и какой вычет вы примените.

Дальше в статье разберём по порядку все переменные: сколько составляет минимальный срок для разных ситуаций, с какой даты его считать, когда налога нет независимо от срока, как считается налоговая база и какой вычет выбрать, чтобы заплатить меньше на законных основаниях. Отдельно от продажи стоит вопрос дарения и наследования квартиры: если вы получили её в подарок или по наследству, а не купили, у отсчёта срока и у отдельных правил есть нюансы, разобранные в материалах налог по дарственной на квартиру и налог на наследство.

Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет

По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Он действует для большинства сделок: квартира куплена по обычному договору купли-продажи, ипотека, вторичное жильё, новостройка не по льготному основанию. Сокращённый срок в 3 года применяется только в четырёх случаях, перечисленных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ.

Основания для минимального срока владения 3 года вместо 5 лет

Продажа унаследованной или подаренной близким родственником квартиры — тема с собственными нюансами отсчёта срока и расчёта налога: подробный разбор в статьях налог на наследство и налог по дарственной на квартиру. Здесь остановимся на основном случае: продаже купленной квартиры, где действует либо общий пятилетний срок, либо льгота по единственному жилью.

Отдельно регионы вправе своим законом уменьшать минимальный срок владения для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). На практике этим пользуются немногие субъекты, поэтому перед сделкой стоит проверить, не принят ли такой региональный закон именно в вашем регионе: сведения обычно публикуются на сайте регионального правительства или профильного министерства имущественных отношений.

Перечень оснований для трёхлетнего срока в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ закрытый: например, приобретение квартиры по договору мены в этот список не входит, и для такой сделки действует общий пятилетний срок, если только не применяется льгота единственного жилья или правило для семей с детьми, разобранные ниже.

С какой даты считать срок владения

По общему правилу срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН, указанной в выписке, а не с даты подписания договора купли-продажи или передачи ключей. Для квартиры в новостройке, купленной по договору долевого участия, правило другое: срок считается с даты полной оплаты стоимости по ДДУ, а не с даты регистрации права на готовую квартиру (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Если позже вносилась доплата за фактическую площадь, оказавшуюся больше проектной, эта доплата дату отсчёта не сдвигает.

У наследства и дарения точка отсчёта своя и рассмотрена отдельно в статьях о каждой из этих тем: для наследства это день смерти наследодателя, для дарения — дата регистрации перехода права к одаряемому, а не дата подписания договора. Путать эти два правила с обычной покупкой не стоит: если вы купили квартиру у собственника, который сам получил её в наследство, для вас как для покупателя срок владения начинается заново с даты вашей регистрации права, прежняя история объекта на ваш расчёт не влияет.

Единственное жильё и семьи с детьми: когда налога нет независимо от срока

Льгота по единственному жилью работает так: если на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в собственности продавца не находится иного жилого помещения (или доли в нём свыше 50%), минимальный срок владения сокращается до 3 лет (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При этом не учитывается жильё, которое вы или ваш супруг купили в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права на продаваемую квартиру: это позволяет сначала купить новую квартиру, а потом спокойно продать старую в разумный срок, не потеряв льготу единственного жилья.

Второй способ не платить налог вообще, независимо от срока владения: правило для семей с двумя и более детьми. Если продаётся жильё и в том же календарном году или до 30 апреля следующего года взамен покупается другое, более просторное или с большей кадастровой стоимостью, минимальный срок владения не применяется вовсе (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Условие работает при соблюдении нескольких требований одновременно: детям, включая усыновлённых, не исполнилось 18 лет (24 года для очно обучающихся), кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн ₽, а у семьи на дату продажи нет в собственности более 50% другого жилья, которое по площади больше нового.

Налоговая база: цена по договору или 70% кадастровой стоимости

По умолчанию налоговая база — это цена, указанная в договоре купли-продажи. Но государство подстраховалось от занижения цены в договоре ради экономии на налоге: если цена по договору окажется ниже 70% кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права, налоговая база принимается равной именно этим 70% кадастровой стоимости, а не заниженной договорной сумме (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Если же цена по договору выше 70% кадастровой стоимости, для расчёта берётся фактическая цена продажи: сравнение работает только в одну сторону, в пользу бюджета.

Что такое кадастровая стоимость, откуда она берётся и как бесплатно проверить её по своей квартире на сайте Росреестра, подробно разобрано в статье кадастровая стоимость недвижимости. Для расчёта налога с продажи важна кадастровая стоимость именно на 1 января года сделки, а не на дату покупки квартиры или на текущий момент.

Вычет 1 млн рублей или расходы на покупку

Налоговую базу, определённую по правилам раздела выше, можно уменьшить одним из двух способов на выбор налогоплательщика (ст. 220 НК РФ).

Первый способ — фиксированный имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Он не требует никаких документов о прошлых расходах и подходит тем, кто получил квартиру бесплатно, в подарок или по наследству, либо не сохранил подтверждающие бумаги о покупке.

Второй способ — вычет в размере документально подтверждённых расходов на приобретение этой же квартиры: цена по договору купли-продажи, а также сопутствующие траты, напрямую связанные с покупкой (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если квартира покупалась в ипотеку, в расходы включаются и проценты, уплаченные банку по целевому кредиту на её покупку, при наличии справки банка и платёжных документов. Этот вариант почти всегда выгоднее первого, если подтверждённые расходы превышают 1 000 000 ₽, но требует полного комплекта документов: договора купли-продажи, расписки или платёжного поручения, выписки по ипотечному счёту.

Оба вычета исключают друг друга по одному и тому же объекту: применяется только один из них, тот, что даёт меньшую налоговую базу. Общие правила получения имущественных вычетов, включая вычет при покупке жилья, разобраны в материале как получить налоговый вычет.

Ставка налога: 13% и 15% с превышения

К налоговой базе после вычета применяется прогрессивная ставка: 13% с суммы до 2 400 000 ₽ и 15% с части, превышающей этот порог (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Важно понимать логику ступени правильно: повышенная ставка 15% берётся не со всей суммы, а только с части базы, превышающей 2,4 млн ₽, остальная часть облагается по стандартной ставке 13%.

Разберём на примере. Дмитрий купил вторичную квартиру в 2022 году за 5 200 000 ₽, сохранил договор купли-продажи и расписку продавца. В 2026 году, провладев квартирой около четырёх лет, то есть меньше пятилетнего срока для обычной покупки (льгота единственного жилья на него не распространяется, у Дмитрия есть вторая квартира), он продаёт её за 9 500 000 ₽. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года составляет 9 000 000 ₽, а 70% от неё равны 6 300 000 ₽. Цена по договору выше этого порога, поэтому базой становится фактическая цена продажи, 9 500 000 ₽.

Дальше Дмитрий выбирает способ уменьшить базу. Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ дал бы базу 8 500 000 ₽, а документально подтверждённые расходы на покупку 5 200 000 ₽ снижают базу до 4 300 000 ₽. Второй вариант выгоднее, и Дмитрий применяет его. НДФЛ считается по прогрессивной шкале: 13% с первых 2 400 000 ₽ составляют 312 000 ₽, а 15% с оставшихся 1 900 000 ₽ (4 300 000 − 2 400 000) дают ещё 285 000 ₽. Итого к уплате 597 000 ₽. Продержи Дмитрий квартиру ещё год до истечения пятилетнего срока, налога не возникло бы вовсе, независимо от цены продажи.

Отдельное правило действует для налоговых нерезидентов РФ, то есть тех, кто провёл в стране меньше 183 дней за 12 месяцев подряд. Минимальный срок владения на них тоже распространяется: если срок выдержан, налога нет так же, как у резидента. А вот если срок не выдержан, ставка фиксированная — 30% со всей суммы дохода (п. 3 ст. 224 НК РФ), и ни вычет 1 000 000 ₽, ни вычет по расходам на покупку нерезиденту не положены: база для расчёта — это вся сумма, признанная доходом по правилам раздела о налоговой базе, без каких-либо уменьшений.

Что делать: как отчитаться и заплатить налог

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать при самом факте продажи раньше минимального срока владения, даже если после применения вычета итоговый налог к уплате вышел нулевым: обязанность отчитаться возникает от факта сделки, а не от суммы, которую в итоге придётся перечислить в бюджет. Порядок действий такой:

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте декларацию 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, портал «Госуслуги» или лично в налоговой инспекции.
2. Приложите документы, подтверждающие цену продажи и выбранный вычет: договор купли-продажи проданной квартиры, а для вычета в виде расходов — ещё и документы о покупке (договор, расписку, выписку по ипотеке).
3. Дождитесь камеральной проверки декларации (обычно до трёх месяцев) и уплатите начисленный налог не позднее 15 июля того же года.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ пошагово, какие разделы обязательны и как прикрепить подтверждающие документы через личный кабинет, подробно разобрано в материале декларация 3-НДФЛ. Тема продажи недвижимости тесно связана с другими налогами физлиц и вычетами — больше материалов в разделе налогов.