Налог по дарственной на квартиру: кто платит и сколько

Кто платит налог при дарении квартиры: даритель или одаряемый

Первое, что важно понять: сам факт передачи квартиры в дар не создаёт дохода у дарителя. Даритель отдаёт имущество безвозмездно и ничего не получает взамен, поэтому платить НДФЛ ему не с чего, независимо от того, кому он дарит квартиру и сколько она стоит. Обязанность заплатить налог, если она вообще возникает, ложится только на одаряемого, то есть на того, кто получил квартиру в подарок.

Возникает ли эта обязанность вообще, зависит от одного фактора: степени родства между дарителем и одаряемым. Если это близкие родственники по перечню Семейного кодекса, доход в виде подаренной квартиры НДФЛ не облагается совсем, вне зависимости от её стоимости (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если дарит человек не из этого перечня, например друг, дальний родственник или коллега, одаряемый обязан заплатить налог со стоимости подарка, подать декларацию 3-НДФЛ и перечислить деньги в бюджет самостоятельно: работодатель или банк в этой ситуации ничего не удерживают.

Дарение близким родственникам: НДФЛ нет вовсе

Перечень близких родственников и членов семьи, при дарении между которыми НДФЛ не возникает, закрытый и приведён в Семейном кодексе: супруг или супруга, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры, то есть имеющие общего отца или мать (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Список исчерпывающий: тётя, дядя, племянник, двоюродный брат, зять, невестка или гражданский супруг в него не входят, и дарение в их пользу облагается налогом на общих основаниях.

Освобождение действует при дарении любого имущества, а не только квартиры или дома: дачи, машины, доли в бизнесе, денег. Ограничения по сумме нет вовсе: даже если родители дарят ребёнку квартиру за 30 млн ₽, налог не возникает. Подтверждать родство перед налоговой и подавать декларацию в этом случае не требуется, если только вы не продадите подаренное имущество раньше минимального срока владения, об этом отдельно ниже.

Сколько заплатит одаряемый, если дарит не близкий родственник

Если даритель не входит в перечень близких родственников, у одаряемого возникает доход, равный кадастровой стоимости подаренной недвижимости, внесённой в ЕГРН и действующей на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Правило «не ниже 70% кадастровой стоимости» касается только продажи (п. 2 той же статьи): при дарении такого сравнения нет, в расчёт берут полную кадастровую стоимость независимо от того, указана ли в договоре какая-либо сумма. Датой получения дохода считается день регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Что такое кадастровая стоимость и как её бесплатно узнать на сайте Росреестра, разобрано в статье кадастровая стоимость недвижимости.

Ставка НДФЛ для дохода от дарения совпадает со ставкой для дохода от продажи имущества: 13% с суммы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Для нерезидентов ставка фиксированная: 30% от стоимости подарка, причём степень родства с дарителем на неё не влияет (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Разберём на примере. Людмила подарила квартиру кадастровой стоимостью 5 600 000 ₽ своему племяннику Артёму. Тётя и племянник не входят в перечень близких родственников по Семейному кодексу, поэтому у Артёма возникает налогооблагаемый доход в размере полной кадастровой стоимости квартиры. НДФЛ считается по прогрессивной шкале: 13% с первых 2 400 000 ₽ дают 312 000 ₽, а 15% с оставшихся 3 200 000 ₽ дают ещё 480 000 ₽. Итого Артёму нужно заплатить 792 000 ₽ НДФЛ, даже если реальных денег за квартиру он не платил и не получал.

Задекларировать такой доход нужно самостоятельно: подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения, и заплатить налог не позднее 15 июля того же года. Как заполнить и подать декларацию, подробно разобрано в материале декларация 3-НДФЛ.

Учтите ещё один риск. Если под видом дарения фактически проведена возмездная сделка, например деньги за квартиру передали неофициально, чтобы формально не платить налог с продажи, такой договор можно признать притворным (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Последствия переквалификации серьёзнее, чем сам НДФЛ с дарения: сделку могут признать недействительной целиком. Дарение — это безвозмездная сделка по определению, и оформлять её ради экономии на налоге при фактической продаже юридически рискованно для обеих сторон.

Нужен ли нотариус для дарственной в 2026 году

Многие статьи в интернете до сих пор описывают старый порядок: договор дарения квартиры можно было составить в простой письменной форме и подать в МФЦ без нотариуса, кроме случаев дарения доли или имущества несовершеннолетних. Это устарело. С 13 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ, который изменил п. 3 ст. 574 ГК РФ: теперь любой договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, независимо от того, дарится целая квартира или доля, близкому родственнику или постороннему человеку. Несоблюдение нотариальной формы делает сделку ничтожной.

Оформить дарственную самостоятельно и просто зарегистрировать её в МФЦ, минуя нотариуса, с 2025 года нельзя: Росреестр откажет в регистрации перехода права без нотариально удостоверенного договора. МФЦ как отдельный канал подачи документов на регистрацию дарения фактически исчез: сам нотариус после удостоверения сделки обязан направить документы на государственную регистрацию в Росреестр в электронном виде, и самостоятельно ходить в МФЦ сторонам сделки больше не нужно.

Исключение из этого правила есть только для юридических лиц: если недвижимость дарит или получает организация, а не гражданин, обязательное нотариальное удостоверение на такую сделку не распространяется. Для дарения между физлицами исключений больше нет.

Сколько стоит оформить дарственную у нотариуса

Раз нотариус теперь обязателен, встаёт вопрос цены. Для дарения недвижимости с 2025 года действует отдельная госпошлина по подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ: 0,5% от стоимости, указанной в договоре, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽. Для близких родственников и членов семьи (того же перечня, что и для освобождения от НДФЛ) действует льгота: госпошлину нужно заплатить в половинном размере, от 150 до 10 000 ₽ (п. 19 ст. 333.38 НК РФ, льгота введена Федеральным законом от 23.07.2025 № 231-ФЗ).

Вернёмся к примеру. Людмила дарит квартиру кадастровой стоимостью 5 600 000 ₽. 0,5% от этой суммы составляют 28 000 ₽, но сумма ограничена потолком в 20 000 ₽. Артёму как племяннику льгота не положена, и он заплатит нотариусу полную сумму в 20 000 ₽. Если бы Людмила дарила ту же квартиру не племяннику, а родному сыну, тот же расчёт с 50-процентной льготой для близких родственников дал бы 10 000 ₽.

Из чего складывается итоговый чек у нотариуса за оформление дарственной

К федеральной госпошлине добавляется региональная часть единого нотариального тарифа: её ежегодно утверждает нотариальная палата субъекта РФ, и сумма отличается от региона к региону, поэтому в общий справочник тарифов такие значения не сводят. Отдельно от нотариального тарифа стороны платят госпошлину Росреестра за регистрацию перехода права: 4 000 ₽ для физлица, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн ₽ (свыше порога пошлина считается как 0,02% кадастровой стоимости). Способ подачи документов, электронно через нотариуса или лично, на размер этой пошлины не влияет. Подробнее о том, как считается эта пошлина за регистрацию права собственности на недвижимость, — в статье пошлина за регистрацию права собственности.

Как оформить дарственную на квартиру: пошаговый порядок

Порядок действий при дарении квартиры с 2025 года сместился от МФЦ к нотариальной конторе: именно нотариус теперь ведёт сделку от подписания договора до передачи документов на регистрацию.

1. Согласуйте с одаряемым текст договора: предмет дарения (конкретная квартира с адресом и кадастровым номером), стороны, безвозмездность передачи. Договор можно принести готовым или составить вместе с нотариусом.
2. Соберите документы: паспорта сторон, правоустанавливающие документы дарителя на квартиру (выписка из ЕГРН), при необходимости документы, подтверждающие родство, и согласие супруга дарителя, если квартира куплена в браке.
3. Обратитесь к любому нотариусу: в отличие от оформления наследства, привязки к месту нахождения квартиры для дарения нет. Удостоверьте договор в присутствии обеих сторон.
4. Оплатите нотариальный тариф (федеральную и региональную часть) и госпошлину Росреестра за регистрацию перехода права; по умолчанию эту госпошлину платит одаряемый, но стороны вправе договориться иначе.
5. Дождитесь регистрации: нотариус сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, и переход права обычно регистрируется быстрее, чем раньше при подаче через МФЦ: обычно в течение нескольких рабочих дней.

Налог при продаже подаренной квартиры и отличие от наследства

Если одаряемый решит продать подаренную квартиру, налога может не быть вовсе, если продать не раньше минимального срока владения; расчёт вычета и ставки НДФЛ в этом случае такой же, как при продаже любой другой квартиры, и подробно разобран в статье налог с продажи квартиры. Срок зависит от того, кто был дарителем: если это близкий родственник или член семьи по Семейному кодексу, минимальный срок составляет 3 года, так же, как при получении квартиры в наследство (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если дарителем был человек не из этого перечня, минимальный срок общий и составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Здесь проходит главная граница между дарением и наследством, которую часто путают. При наследовании срок владения считается со дня смерти наследодателя, то есть с момента открытия наследства, независимо от даты оформления документов; подробнее об этом в статье налог на наследство. При дарении отсчёт другой: срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности одаряемого в ЕГРН, а не с даты подписания договора и не с даты, когда сам даритель когда-то приобрёл эту квартиру. Разница между двумя правилами не в цифре 3 года, которая совпадает, а в точке отсчёта: у наследства это смерть наследодателя, у дарения это регистрация перехода права к одаряемому.

Если срок владения не выдержан, при продаже нужно заплатить НДФЛ по той же шкале 13%/15%, а налоговую базу можно уменьшить на имущественный вычет 1 000 000 ₽ либо, если сохранились документы, на расходы дарителя на покупку этой квартиры в прошлом (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Второй вариант работает, только если такие расходы вообще были и документально подтверждены: если квартиру в своё время тоже подарили или унаследовали дарителю, подтверждённых расходов на покупку может не быть вовсе, и тогда доступен только вычет 1 000 000 ₽.

Материал продолжает тему налогов физлиц и госпошлин при сделках с недвижимостью. Больше о вычетах, декларациях и других налогах физлиц читайте в разделе налогов.