Кадастровая стоимость недвижимости: что это и как узнать

Что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, которую государство определило для целей налогообложения и внесло в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Её считают не риелторы и не банковские оценщики, а государственные бюджетные учреждения (ГБУ) каждого региона в рамках государственной кадастровой оценки; эту процедуру регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Главное отличие от рыночной цены — метод расчёта. Рыночную стоимость оценивают индивидуально: смотрят ремонт, вид из окна, этаж, состояние дома, торг между конкретным продавцом и покупателем. Кадастровую стоимость определяют массовым методом: по группам похожих объектов в одном районе, с использованием статистических моделей и без выезда на объект. Поэтому кадастровая стоимость обновляется не каждый день, как рыночная цена, а по графику региона, и может как отставать от рынка, так и превышать его.

Кадастровая стоимость — не абстрактная цифра для статистики, а официальная налоговая база. Именно от неё, а не от суммы в договоре или от объявления на сайте недвижимости, зависят налог на имущество, часть правил налога при продаже и дарении, а также отдельные госпошлины и нотариальные тарифы. Разберём это на примере: у Марины есть квартира площадью 45 м² в Москве, которую ЕГРН оценивает в 8 400 000 ₽. Дальше в статье будем возвращаться к этой цифре, чтобы показать, как она превращается в конкретные суммы к оплате.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры или дома

Есть три бесплатных способа проверить кадастровую стоимость, и для бытовых задач обычно достаточно первого.

• Сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости». На сайте rosreestr.gov.ru есть сервис, который выдаёт кадастровую стоимость по адресу или кадастровому номеру за пару минут, без регистрации и без оплаты. Результат подходит, чтобы сверить сумму налога в уведомлении или прикинуть расходы перед сделкой, но для банка, суда или нотариуса он не документ, там требуется официальная выписка.
• Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Такую выписку можно заказать онлайн через личный кабинет Росреестра или портал «Госуслуги»; в электронном виде она бесплатна и готовится обычно в течение нескольких рабочих дней. Это уже официальный документ с датой, на который можно ссылаться в переписке с налоговой, банком или в суде.
• Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. В разделе «Мои объекты» личный кабинет физлица показывает кадастровую стоимость каждого объекта, за который вам приходит налоговое уведомление: источник для этой цифры тот же ЕГРН, но не нужно переходить на другой сайт, если вы уже проверяете начисленный налог.

Кадастровый номер для поиска не обязателен: сервисы Росреестра и ФНС находят объект по обычному почтовому адресу — региону, городу, улице, дому и номеру квартиры.

На что кадастровая стоимость влияет на практике

Кадастровая стоимость — это не справочная цифра «для интереса», а основа для нескольких разных платежей. Разберём на примере квартиры Марины (кадастровая стоимость 8 400 000 ₽, площадь 45 м²).

• Налог на имущество физлиц. Ежегодный налог на квартиру, дом, гараж или машино-место считается от кадастровой стоимости за вычетом необлагаемой площади (ст. 403, 406 НК РФ). Для квартиры вычет составляет 20 м², поэтому из 45 м² Марины налогом облагаются только 25 м². Пропорционально это 25 / 45 × 8 400 000 ₽ ≈ 4 666 667 ₽. При базовой ставке 0,1% для квартир (её вправе снижать до нуля или повышать до 0,3% регионы и муниципалитеты) налог за год составит около 4 667 ₽. Для дорогих объектов кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽ ставка вырастает до 2,5%. Как этот налог считают по кадастру, с вычетами по площади и льготами, разобрано в статье налог на имущество физлиц.
• Налог при продаже недвижимости. Если Марина продаст эту квартиру раньше минимального срока владения (обычно 5 лет, иногда 3 года, ст. 217.1 НК РФ), с разницы между доходом и расходами на покупку нужно заплатить НДФЛ по той же шкале, что и при дарении: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Здесь и вступает в игру кадастровая стоимость: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для налога всё равно берут 0,7 кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Для квартиры Марины порог составит 8 400 000 × 0,7 = 5 880 000 ₽. Указать в договоре меньшую сумму и уменьшить налог не получится, ФНС всё равно рассчитает налог от 5 880 000 ₽. Подробный разбор вычетов, сроков владения и ставок при продаже жилья — в статье налог с продажи квартиры.
• Налог при дарении недвижимости. Подарок квартиры близкому родственнику (супругу, детям, родителям, братьям и сёстрам) налогом не облагается вовсе (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Но если Марина подарит ту же квартиру, скажем, племяннику или другу, у одаряемого возникает доход, равный кадастровой стоимости на 1 января года дарения (те же 8 400 000 ₽, п. 6 ст. 214.10 НК РФ). С этого дохода нужно заплатить НДФЛ по той же двухступенчатой шкале, что и с продажи имущества: 13% с суммы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Для 8 400 000 ₽ налог составит 312 000 + 15% × (8 400 000 − 2 400 000) = 1 212 000 ₽, даже если реальных денег одаряемый не получал.
• Госпошлина за регистрацию сделки и нотариальный тариф. Госпошлина Росреестра за регистрацию перехода права физлицу обычно фиксированная и составляет 4 000 ₽, но если кадастровая стоимость объекта превышает 20 млн рублей, пошлина считается иначе: 0,02% кадастровой стоимости (не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). У квартиры Марины кадастровая стоимость ниже порога, поэтому пошлина останется стандартной. А если бы квартиру наследовали близкие родственники, нотариальный тариф за свидетельство о праве на наследство считался бы как 0,3% стоимости имущества, но не более 100 000 ₽ (ст. 333.24 НК РФ), и наследник вправе взять за основу именно кадастровую стоимость, если она ниже рыночной оценки. Как считается и от чего зависит пошлина за регистрацию перехода права собственности, подробнее в статье пошлина за регистрацию права собственности.

Отдельно от кадастровой стоимости считается имущественный вычет при покупке жилья: он берётся не от неё, а от цены в договоре и документов об оплате — как получить такой вычет, разобрано в статье как получить налоговый вычет.

Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной

Расхождение с рынком — не редкость, а особенность массовой оценки. Модель ГБУ учитывает усреднённые параметры дома, района и типа объекта, но не видит конкретную квартиру: не знает про трещины на потолке, вид на промзону, шумную дорогу под окнами или устаревшую электропроводку, которые снижают цену на реальном рынке. Кроме того, между датой оценки и датой, когда вы читаете уведомление, рынок мог уже измениться в любую сторону, вверх или вниз.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Очередная государственная кадастровая оценка проводится раз в 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года, если регион примет такое решение (ст. 11 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ в ред. от 23.07.2025). Между переоценками кадастровая стоимость объекта не меняется сама по себе, только по результатам оспаривания или исправления технической ошибки.

Как оспорить кадастровую стоимость

Оспаривание имеет смысл, если кадастровая стоимость существенно завышена относительно рынка или содержит ошибку: например, неверно указана площадь, этаж, материал стен или другие характеристики, которые повлияли на расчёт. Второе основание — нарушение методических указаний по государственной кадастровой оценке при расчёте конкретного объекта.

Порядок с 2026 года: заявление подаётся в бюджетное учреждение (ГБУ) региона, которое проводило оценку; если ГБУ отказывает или сумма устанавливается ниже ожидаемой, следующий шаг — обращение в суд с административным исковым заявлением по правилам КАС РФ. К заявлению нужно приложить выписку из ЕГРН с оспариваемой кадастровой стоимостью, а если основанием служит завышение относительно рынка, то ещё и отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта.

Оспорить кадастровую стоимость можно в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН оспариваемых сведений, но только до даты очередной государственной переоценки в регионе — после неё оспаривается уже новое значение. Новая стоимость, установленная по итогам оспаривания, применяется с 1 января года подачи заявления, а не задним числом за прошлые периоды.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена

Порядок действий проще, чем кажется:

1. Узнайте текущую кадастровую стоимость на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру и сверьте её с суммой в последнем налоговом уведомлении — расхождение иногда объясняется просто устаревшими данными.
2. Сравните кадастровую стоимость с реальной рыночной ценой похожих объектов в вашем доме и районе — по объявлениям о продаже или заказав независимую оценку.
3. Если разница существенная и увеличивает налог на заметную сумму, подайте заявление в ГБУ региона с приложенной выпиской из ЕГРН и, при необходимости, отчётом об оценке.
4. При отказе ГБУ — обратитесь в суд с административным иском по правилам КАС РФ; срок на обращение — 5 лет с даты внесения оспариваемых сведений в ЕГРН и только до следующей плановой переоценки.

Тема тесно связана с общими правилами уплаты налогов физлицами: если после продажи недвижимости нужно отчитаться о доходе, порядок и сроки подачи декларации разобраны в материале декларация 3-НДФЛ. Больше о том, какие налоги платит физлицо и как устроены вычеты, — в разделе налогов.