Налог на имущество физлиц: расчёт по кадастру и сроки

За что платят налог на имущество физлиц

Налог на имущество физических лиц — это местный ежегодный налог с недвижимости, которая находится в собственности. Его регулирует глава 32 Налогового кодекса, а базой служит кадастровая стоимость объекта на 1 января того года, за который начисляют налог (статья 403 НК РФ). Рыночная цена, за которую вы купили или могли бы продать квартиру, здесь не используется.

Платят налог собственники, а не те, кто просто прописан или живёт в помещении. Облагаются жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершённого строительства и иные здания и помещения (статья 401 НК РФ). Дачный или садовый дом для целей налога приравнивается к жилому. Доли считаются отдельно: если квартира записана на двоих поровну, каждый платит за свою половину.

Считать налог самому не нужно — это делает ФНС по данным Росреестра и присылает готовую сумму в налоговом уведомлении. Но понимать логику расчёта полезно: так вы заметите ошибку в площади, доле или неучтённую льготу и вовремя подадите на перерасчёт.

Ставки налога в 2026 году

Базовые ставки задаёт статья 406 НК РФ, а конкретные значения в этих пределах устанавливают муниципалитеты, поэтому в разных городах ставки различаются. Для большинства жилой недвижимости действует минимальная ставка 0,1%.

Базовые ставки налога на имущество физлиц (статья 406 НК РФ)

Ставку 0,1% муниципалитет вправе снизить вплоть до нуля или повысить, но не более чем в три раза — до 0,3%. Регион также может дифференцировать её по кадастровой стоимости: скажем, до определённого порога ставка одна, свыше — выше. Повышенная планка 2,5% для недвижимости дороже 300 млн рублей действует с 1 января 2025 года (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ); прежде для таких объектов максимумом были 2%.

Узнать ставку своего города можно в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»: там достаточно выбрать регион и муниципалитет.

Вычет по площади: за сколько метров можно не платить

Прежде чем умножать стоимость на ставку, из площади жилья вычитают необлагаемые метры. Это не заявительная льгота, а стандартный вычет, который ФНС применяет автоматически каждому собственнику (статья 403 НК РФ).

Налоговые вычеты по площади (статья 403 НК РФ)

Вычет уменьшает не сумму налога напрямую, а облагаемую площадь. Из кадастровой стоимости исключается доля, приходящаяся на вычитаемые метры. Для маленькой комнаты в 18 м² вычет в 10 м² оставит облагаемыми лишь 8 м², а если площадь дома меньше 50 м², налог не начислят вовсе — база окажется нулевой.

Как считается налог: формула и пример

После вычета остаётся простая формула: облагаемая база умножается на ставку, долю в праве и коэффициент периода владения. Полностью её можно записать так: налог равен кадастровой стоимости за вычетом необлагаемых метров, умноженной на ставку, на долю собственника и на коэффициент периода владения (КПВ). КПВ — это доля месяцев владения в году: при владении весь год он равен единице, при покупке в середине года считается как число полных месяцев, делённое на 12.

Возьмём собственницу Ирину. У неё квартира 54 м² в областном центре, кадастровая стоимость на 1 января — 4 320 000 ₽, ставка в городе базовая 0,1%, владеет она квартирой одна и весь год.

Сначала находим стоимость одного метра: 4 320 000 ₽ ÷ 54 м² = 80 000 ₽ за метр. Вычитаем 20 м²: облагаемыми остаются 34 м². База после вычета — 34 м² × 80 000 ₽ = 2 720 000 ₽. Умножаем на ставку 0,1%: 2 720 000 ₽ × 0,001 = 2 720 ₽. Доля у Ирины полная, весь год в собственности, поэтому итоговый налог за год — 2 720 ₽.

Если бы у квартиры было два собственника с равными долями, каждый заплатил бы половину — по 1 360 ₽. А если бы Ирина купила квартиру в начале июня и владела семь полных месяцев, КПВ составил бы 7/12, и налог за год вышел бы примерно 1 587 ₽.

Чтобы увидеть, как сумма зависит от кадастра, посмотрим на ту же квартиру 54 м² со ставкой 0,1% при разной оценке. Вычет в 20 м² оставляет облагаемыми те же 34 из 54 метров.

Как меняется налог при разной кадастровой стоимости (квартира 54 м², ставка 0,1%)

Налог растёт пропорционально кадастровой стоимости, но у роста есть законный тормоз. Сумма за год не может превысить налог предыдущего года более чем на 10% (пункт 8.1 статьи 408 НК РФ). Если после переоценки кадастра начисление подскочило, ФНС сама ограничит рост коэффициентом 1,1. Правило не применяется к недвижимости дороже 300 млн рублей и к торгово-офисным объектам.

Кто может не платить: льготы по статье 407 НК

Отдельные категории собственников полностью освобождены от налога — но с важным ограничением. Льгота даётся на один объект каждого вида по выбору владельца, независимо от числа оснований (пункт 3 статьи 407 НК РФ). Один объект каждого вида — это, например, одна квартира, один жилой дом и один гараж; за вторую квартиру налог всё равно начислят.

Право на льготу имеют, в частности:

• пенсионеры и предпенсионеры, а также лица, получающие пожизненное содержание;
• инвалиды I и II групп, инвалиды с детства и дети-инвалиды;
• участники Великой Отечественной войны, ветераны боевых действий и участники СВО;
• Герои Советского Союза и России, кавалеры ордена Славы;
• военнослужащие с выслугой 20 лет и члены семей погибших военнослужащих;
• граждане, пострадавшие от радиации (Чернобыль, «Маяк», Семипалатинский полигон).

Полный перечень — в статье 407 НК РФ. Льгота не действует на недвижимость дороже 300 млн рублей и на объекты, используемые в предпринимательстве. Многодетным семьям вместо полного освобождения положен дополнительный вычет по площади, о котором сказано выше.

Чаще всего ФНС применяет льготу автоматически по данным Социального фонда и других ведомств. Но если она не учтена или объектов несколько и нужно выбрать выгодный, стоит подать заявление о льготе через личный кабинет налогоплательщика или на «Госуслугах» — его рассматривают в течение 30 дней. Подробный разбор для старшего возраста собран в материале про налоговые льготы для пенсионеров.

Когда приходит уведомление и до какого числа платить

Налог на имущество, земельный и транспортный собирают вместе — по единому налоговому уведомлению. Его формируют и рассылают до 1 ноября: приходит оно в личный кабинет налогоплательщика, а тем, кто им не пользуется, — заказным письмом по почте. В уведомлении уже указаны объект, кадастровая стоимость, ставка, применённые вычеты и льготы и итоговая сумма.

Заплатить нужно не позднее 1 декабря года, следующего за отчётным: налог за 2025 год — до 1 декабря 2026 года. Деньги зачисляются на единый налоговый счёт (ЕНС) через единый налоговый платёж. Удобно пополнить ЕНС заранее — тогда 1 декабря нужная сумма спишется автоматически.

За просрочку начисляют пени — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день начиная со 2 декабря. Затем ФНС выставляет требование, а при его неисполнении взыскивает долг, в том числе списанием со счёта через судебных приставов, — какие ещё санкции грозят за неуплату, разобрано в статье штраф за неуплату налогов. Проверить, нет ли уже начисленных сумм, можно в разделе Налоги и в личном кабинете на сайте ФНС.

За сколько лет могут доначислить налог

У имущественного налога есть фактический срок давности. Налоговое уведомление направляют не более чем за три налоговых периода, предшествующих году его отправки (пункт 3 статьи 52 НК РФ). Значит, в 2026 году законно начислить налог можно за 2023, 2024 и 2025 годы, а за более ранние — уже нет.

То же ограничение работает и в обратную сторону: перерасчёт налога, в том числе в вашу пользу при обнаруженной ошибке, делают не более чем за три года (пункт 2.1 статьи 409 НК РФ). Поэтому проверять уведомление имеет смысл сразу: если заметили завышенную площадь, чужую долю или неучтённую льготу, обращение на перерасчёт лучше подать в те же три года.

Отдельно течёт срок на принудительное взыскание уже начисленного долга: пропустив уплату, налоговая ограничена процессуальными сроками на выставление требования и обращение в суд. Но рассчитывать на то, что долг «сгорит» сам, не стоит — по своевременно начисленному налогу ФНС, как правило, успевает взыскать его в срок.

Что делать собственнику

Дождитесь налогового уведомления в личном кабинете или по почте до начала ноября и сверьте исходные данные: площадь, вашу долю, кадастровую стоимость и применённые вычеты. Кадастровую оценку проверьте по выписке из ЕГРН — как её узнать и оспорить, разобрано в статье про кадастровую стоимость недвижимости.

Если относитесь к льготной категории, но льгота в уведомлении не учтена, подайте заявление через личный кабинет и выберите объект, по которому освобождение выгоднее. Убедитесь, что сумма на едином налоговом счёте покрывает начисление, и заплатите не позднее 1 декабря — тогда пени не появятся. Нашли ошибку в расчёте — не платите вслепую, а сначала подайте обращение на перерасчёт.