Ипотечный договор: что проверить перед подписанием

Что именно вы подписываете на ипотечной сделке

Ипотека оформляется не одним документом, а пакетом из нескольких. Деньги регулирует кредитный договор: он состоит из общих условий, которые банк утверждает для всех, и индивидуальных условий, которые печатаются таблицей и касаются лично вас. Залог оформляется отдельно, причём при покупке готового жилья на кредитные средства он чаще всего возникает в силу закона по статье 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, и отдельного договора об ипотеке нет вовсе. Разницу между двумя вариантами мы разбирали в материале об ипотеке в силу закона и в силу договора.

Если банк всё же даёт на подпись договор об ипотеке, по статье 9 того же закона в нём обязаны быть названы предмет залога, его оценка, а также существо, размер и срок обеспеченного обязательства. Отсутствие любого из этих условий делает договор незаключённым, поэтому проверка начинается именно с них.

Пакет документов ипотечной сделки

Госпошлину при ипотеке в силу закона, то есть в обычном случае покупки жилья на кредитные деньги, платить не нужно: регистрация такой ипотеки освобождена от пошлины подпунктом 6 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ. Пошлина в 1 000 ₽ для физического лица (подпункт 28 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ) появляется, только когда залог оформляют отдельным договором об ипотеке. В самом кредитном договоре проверьте другое: не берёт ли банк за подачу документов в Росреестр собственную комиссию.

Три цифры на первой странице: сумма, ставка и ПСК

Полная стоимость кредита печатается в двух квадратных рамках в правом верхнем углу первой страницы: слева в процентах годовых, справа в рублях. Площадь каждой рамки по статье 6 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ не может быть меньше пяти процентов площади страницы, а денежное выражение ПСК обязательно с 21.01.2024 по Федеральному закону от 24.07.2023 № 359-ФЗ.

ПСК почти всегда выше номинальной ставки, и само по себе это не нарушение: в расчёт входят проценты, комиссии банка и стоимость услуг, без которых кредит не выдают. Настораживать должен разрыв: если ставка в таблице 18%, а в рамке 21,5%, спросите, какие именно платежи дали лишние 3,5 пункта. Обычно это страхование, оценка объекта или сервисная комиссия, зашитая в первый платёж.

Дальше сверяют таблицу индивидуальных условий: фамилию, имя, отчество и паспортные данные всех заёмщиков и созаёмщиков, адрес, площадь и кадастровый номер квартиры, сумму кредита, срок, ставку и дату ежемесячного платежа. Ошибка в кадастровом номере или адресе означает приостановку регистрации в Росреестре, а значит перенос выдачи денег и срыв расчётов с продавцом.

Когда банк вправе поднять ставку

Произвольно увеличить ставку по кредиту банк не может: это прямо запрещает часть 16 статьи 5 Федерального закона № 353-ФЗ. Законных механизмов повышения всего два, и оба должны быть описаны в договоре.

Первый связан со страхованием. Если заёмщик обязался застраховать имущество или жизнь, получил за это скидку к ставке и не исполняет обязанность более 30 календарных дней, банк вправе поднять ставку до уровня, который действовал бы без страхования (часть 11 статьи 7 того же закона). Размер такого дисконта банк обязан раскрыть заранее, поэтому ищите в индивидуальных условиях формулировку вида «ставка N% при наличии договора страхования, M% при его отсутствии».

Второй механизм — переменная ставка, привязанная к внешнему индикатору. С 01.09.2024 Федеральный закон от 22.06.2024 № 151-ФЗ ограничил её применение по кредитам граждан, обеспеченным ипотекой, закрепив правила в статье 9.1 Федерального закона № 353-ФЗ: итоговое значение не может превысить ставку на дату заключения договора более чем на треть и более чем на 4 процентных пункта, о повышении заёмщика уведомляют заранее, а он вправе потребовать увеличить срок кредита. В массовой ипотеке переменную ставку почти не применяют, но формулировку в разделе о процентах прочитать стоит.

Отдельно проверьте условия льготной программы, если берёте семейную или IT-ипотеку: ставка держится, пока соблюдаются требования программы, а при их нарушении банк пересчитывает проценты по рыночным условиям.

Страхование: что обязательно по закону, а что вам предлагают

Обязательным закон делает только страхование самой квартиры от утраты и повреждения: по статье 31 Федерального закона № 102-ФЗ залогодатель страхует заложенное имущество за свой счёт на сумму не ниже размера обеспеченного обязательства. Страхование жизни и здоровья заёмщика, а также титула добровольное, отказ от него законен, но приводит к потере дисконта, если он был оговорён.

Если полис уже оформлен и оказался ненужным, работает период охлаждения: 30 календарных дней с даты, когда заёмщик выразил согласие на услугу, при условии что страхового случая не было. Срок увеличен с 14 до 30 дней Федеральным законом от 24.07.2023 № 359-ФЗ. Что из полисов реально нужно, а что продаётся довеском, разбираем в статье о страховании при ипотеке.

График платежей, порядок списания и досрочное погашение

Ипотеку почти всегда считают аннуитетом, то есть равными платежами, где в первые годы большую часть суммы съедают проценты. Сергей берёт 5 000 000 ₽ на 20 лет под 18% годовых: ежемесячный платёж составит 77 166 ₽, за весь срок он вернёт банку около 18,52 млн ₽, из которых 13,52 млн ₽ — проценты. Первый платёж почти целиком уходит на проценты: 75 000 ₽ против 2 166 ₽ основного долга.

Как ставка меняет платёж и переплату (кредит 5 000 000 ₽ на 20 лет)

Подставьте свои цифры и сверьте результат с графиком, который дал банк: расхождение в сотни рублей нормально из-за округлений и первого неполного месяца, расхождение в тысячи означает, что в платёж зашито что-то ещё.

Отдельно посмотрите порядок списания при недостаточности платежа. Часть 20 статьи 5 Федерального закона № 353-ФЗ задаёт жёсткую очерёдность: сначала просроченные проценты, затем просроченный основной долг, потом неустойка, дальше проценты и основной долг текущего периода и лишь в конце иные платежи. Условие договора, которое ставит штрафы впереди основного долга, противоречит закону.

Правила досрочного погашения описаны в статье 11 того же закона: комиссию за него брать нельзя, проценты платят только за фактический срок пользования деньгами, а уведомить банк по целевому кредиту нужно за 30 календарных дней, если договором не установлен более короткий срок. В договоре проверьте три вещи: как подаётся заявление, обязательно ли совпадение даты списания с датой планового платежа и что уменьшается по умолчанию, срок или размер платежа. Механику мы разбирали в материале о досрочном погашении ипотеки.

Штрафы, просрочка и когда банк потребует весь долг сразу

Размер неустойки закон ограничивает: по части 21 статьи 5 Федерального закона № 353-ФЗ она не может превышать 20% годовых от просроченной суммы, если на неё продолжают начисляться проценты, либо 0,1% за каждый день нарушения, если начисление процентов на этот период прекращается. Цифры выше применению не подлежат, даже если стоят в договоре.

Право потребовать весь остаток сразу тоже не безгранично. По части 2 статьи 14 закона банк может это сделать при просрочке более 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней, причём заёмщику дают на возврат не менее 30 календарных дней. Читая раздел об ответственности, выпишите все прочие основания досрочного истребования: утрата или повреждение залога, непродление полиса, отказ пустить представителя банка для осмотра, нецелевое использование кредита, сдача квартиры внаём без согласия.

Даже требование банка не означает автоматической потери квартиры. Статья 54.1 Федерального закона № 102-ФЗ запрещает обращать взыскание, если одновременно сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки, а просрочка длится менее трёх месяцев. Оговорка работает не всегда: при систематическом нарушении сроков, то есть более трёх раз за 12 месяцев, взыскание допускается и при небольших суммах.

Что нельзя делать с квартирой в залоге

Квартира остаётся вашей: по статье 29 Федерального закона № 102-ФЗ залогодатель пользуется имуществом и извлекает из него доходы. Ограничения появляются из договора, и именно поэтому раздел о правах на предмет залога читают внимательно.

Сдача внаём по статье 40 закона по умолчанию не требует согласия банка, если срок аренды не превышает срок ипотеки и назначение помещения сохраняется. Но норма действует, только если иное не предусмотрено договором, а в ипотечных договорах иное предусмотрено почти всегда: типовой пункт требует письменного согласия залогодержателя. Подробности собраны в статье о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру.

Перепланировка требует двойного согласования: с органом местного самоуправления по статье 26 Жилищного кодекса РФ и с банком по условиям договора. Продажа, дарение или иное отчуждение заложенной квартиры возможны только с согласия залогодержателя (статья 37 закона об ипотеке). Регистрация в квартире супруга и детей обычно свободна, а вот посторонних людей часто разрешают прописывать лишь с уведомления банка.

Что сделать перед подписанием договора

Запросите полный пакет за два-три дня до сделки и читайте в спокойной обстановке. Сверьте паспортные данные и характеристики квартиры, потом цифры в рамке ПСК и в таблице индивидуальных условий, затем разделы о ставке, страховании, ответственности и правах на квартиру. Полезно сразу открыть ипотечный калькулятор и пересчитать платёж по своим параметрам.

Спорные пункты не обсуждайте на словах: выпишите их списком и отправьте вопрос через личный кабинет или на официальную почту банка, чтобы ответ остался письменным. Если банк отказывается менять формулировку, у вас остаётся выбор: подписать осознанно или уйти в другой банк, где условия мягче. Сравнить программы и требования кредиторов можно в разделе ипотека.

При сравнении предложений ориентируйтесь на полную стоимость кредита, а не только на ставку: именно ПСК показывает, во сколько обойдётся кредит вместе со страховкой и комиссиями. Условия конкретных программ уточняйте в банке на дату обращения.