Ипотека в силу закона и в силу договора: в чём разница
Ипотека бывает двух видов. Законная возникает сама, когда вы покупаете жильё за счёт кредита, и регистрируется бесплатно вместе с правом собственности. Договорная оформляется отдельным договором залога на уже имеющуюся недвижимость, требует совместного заявления сторон и госпошлины. Разбираем, чем они отличаются по основанию, регистрации и последствиям, и что этот вид означает лично для заёмщика.
Ипотека — это залог недвижимости, который обеспечивает возврат долга. Но по тому, откуда этот залог берётся, закон делит ипотеку на два вида: возникающую в силу закона и в силу договора. От вида зависит, нужен ли отдельный договор залога, кто подаёт документы на регистрацию и платится ли госпошлина. На платежи по кредиту и на сам факт залога это не влияет, но понимать разницу полезно: она объясняет, почему при покупке квартиры в кредит вы не подписываете отдельный договор об ипотеке и не платите за его регистрацию.
Оба вида описаны в одних и тех же нормах: пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статья 334.1 Гражданского кодекса РФ прямо называют два основания залога — договор и закон. Дальше разберём каждый вид простыми словами и сведём отличия в таблицу.
Что такое ипотека в силу закона простыми словами
Ипотека в силу закона (её ещё называют законной) возникает сама, без отдельного соглашения о залоге, как только наступают обстоятельства, которые закон связывает с появлением обременения. Стороны специально о залоге не договариваются — он появляется автоматически.
Самый частый случай прямо назван в пункте 1 статьи 77 ФЗ № 102-ФЗ: жилой дом или квартира, купленные или построенные полностью либо частично за счёт кредита банка, считаются в залоге у этого банка с момента государственной регистрации права собственности заёмщика. Проще говоря, вы берёте ипотечный кредит, покупаете на него квартиру — и она сразу становится залогом банка, хотя отдельного договора залога вы не подписывали. Именно так оформлено большинство ипотечных сделок в стране.
Законная ипотека возникает и в некоторых других ситуациях: например, при продаже недвижимости в рассрочку или в кредит продавец до полной оплаты остаётся залогодержателем (статья 488 ГК РФ). Но для обычного заёмщика ключевой сценарий — именно покупка жилья на кредитные деньги.
Как оформляется ипотека в силу договора
Ипотека в силу договора (договорная) появляется тогда, когда стороны заключают отдельный договор об ипотеке — залоге конкретной недвижимости. Здесь залог возникает не автоматически, а по воле сторон, зафиксированной в отдельном документе.
Типичный пример: у вас уже есть квартира в собственности, и вы закладываете её, чтобы получить деньги. Это может быть нецелевой кредит под залог недвижимости или заём на покупку другого объекта, когда в залог идёт не покупаемое, а уже имеющееся жильё. Купли-продажи с использованием кредита в этот момент нет, поэтому «автоматический» механизм статьи 77 не срабатывает — залог нужно оформить договором.
Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации; ипотека как обременение считается возникшей с момента внесения записи в ЕГРН (статьи 10 и 11 ФЗ № 102-ФЗ). Регистрируют такую ипотеку по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя — то есть заявление подают обе стороны, а не одна.
При рефинансировании ипотеки квартира переходит в залог новому банку обычно как ипотека в силу договора: сделки купли-продажи нет, поэтому залог новому кредитору оформляют отдельным договором. Старое обременение снимается после погашения долга перед прежним банком.
Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора
Главных отличий четыре: основание залога, что именно закладывается, кто и как регистрирует обременение и платится ли госпошлина. Для наглядности — в таблице.
Сравнение законной и договорной ипотеки
| Признак | Ипотека в силу закона | Ипотека в силу договора |
|---|---|---|
| Основание | Наступление обстоятельств из закона (покупка жилья за счёт кредита), ст. 1, ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ | Отдельный договор об ипотеке между сторонами, ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ, ст. 334.1 ГК РФ |
| Предмет залога | Недвижимость, которая приобретается на кредитные средства | Недвижимость, которая уже в собственности залогодателя |
| Отдельный договор залога | Не нужен | Обязателен, в письменной форме |
| Кто подаёт на регистрацию | Регистрируется автоматически, отдельное заявление сторон не требуется | По совместному заявлению залогодателя и залогодержателя |
| Момент регистрации | Одновременно с регистрацией права собственности покупателя | После регистрации права собственности, отдельным действием |
| Госпошлина за регистрацию | Не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ) | 1000 ₽ для физлиц, 4000 ₽ для организаций (ст. 333.33 НК РФ) |
Отличия касаются оформления, а не сути. И в том, и в другом случае недвижимость остаётся в залоге у кредитора до полного погашения долга, распоряжаться ей без согласия залогодержателя нельзя, а после выплаты кредита запись об ипотеке гасится. Права и обязанности заёмщика по кредиту от вида ипотеки не меняются.
Регистрация: в чём практическая разница
Ипотека в силу закона регистрируется без отдельного заявления сторон и одновременно с правом собственности: Росреестр вносит обе записи в ЕГРН по документам сделки, и госпошлина за ипотеку не берётся (статья 20 ФЗ № 102-ФЗ, пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Для покупателя это один пакет документов и один поход в МФЦ.
Договорная ипотека требует отдельного договора об ипотеке и совместного заявления обеих сторон; за её регистрацию физлицо платит 1000 ₽ (статья 333.33 НК РФ). Погашение записи об ипотеке после выплаты кредита бесплатно для обоих видов.
Пример: как это выглядит на практике
Марина хочет купить квартиру за 8 млн ₽. У неё есть 2 млн ₽ первоначального взноса, остальные 6 млн ₽ она берёт в банке. Банк выдаёт ипотечный кредит, Марина покупает квартиру, и с момента регистрации её права собственности эта квартира автоматически становится залогом банка. Отдельный договор залога Марина не подписывает, за регистрацию ипотеки не платит — это ипотека в силу закона.
Через год Марине понадобились 1,5 млн ₽ на ремонт и лечение. Кредит на покупку она к тому времени частично выплатила, но есть вторая, полностью своя квартира. Марина берёт нецелевой кредит под её залог: подписывает с банком отдельный договор об ипотеке, вместе с банком подаёт заявление на регистрацию и платит госпошлину 1000 ₽. Это уже ипотека в силу договора — залог возник не из покупки, а из отдельного соглашения на имеющуюся недвижимость.
Обе квартиры теперь в залоге, но по разным основаниям: первая в силу закона, вторая в силу договора. Продать любую из них Марина сможет только с согласия соответствующего банка, пока не погасит долг.
Что это значит для заёмщика
При обычной покупке жилья в ипотеку от вас ничего дополнительного не требуется: ипотека в силу закона оформится сама, отдельный договор залога подписывать не нужно, госпошлину за неё не платят. Достаточно проверить, что в договоре купли-продажи корректно указано использование кредитных средств, — на этом основании Росреестр зарегистрирует залог.
Если же вы закладываете имеющуюся недвижимость (кредит под залог, заём на другой объект), готовьтесь к договорной ипотеке: понадобятся отдельный договор об ипотеке, совместное с банком заявление и госпошлина. Вид ипотеки стоит проверить в выписке из ЕГРН — в разделе об ограничениях прямо указано основание обременения; как узнать обременение по ипотеке и заказать такую выписку, разобрано в отдельной статье.
Рассчитать платёж и переплату по будущему кредиту удобно заранее — вид ипотеки на расчёт не влияет, важны сумма, срок и ставка. Прикинуть график поможет ипотечный калькулятор, а обзор программ и других материалов по теме собран в разделе Ипотека. Когда кредит будет выплачен, обременение нужно снять — как это сделать, разобрано в статье что делать после закрытия ипотеки.
Вопросы и ответы
Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора?
Основанием и предметом залога. Ипотека в силу закона возникает автоматически, когда жильё куплено за счёт кредита: в залог идёт та самая купленная квартира, отдельный договор залога не нужен (статья 77 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Ипотека в силу договора появляется по отдельному договору залога недвижимости, которая уже у вас в собственности, например когда вы закладываете имеющуюся квартиру, чтобы получить деньги. Различаются они и по регистрации: законную Росреестр регистрирует сам вместе с правом собственности и без госпошлины, а договорную по совместному заявлению сторон и с пошлиной.
Ипотека в силу закона — это хорошо или плохо для заёмщика?
Сам по себе вид ипотеки на ваши платежи и права не влияет: и при законной, и при договорной ипотеке квартира в залоге у банка до полного погашения кредита, а распоряжаться ей (продать, подарить) можно только с согласия банка. Разница практическая: за регистрацию ипотеки в силу закона вы не платите госпошлину (подпункт 6 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ), а оформление проходит одним пакетом с покупкой, без отдельного визита. Поэтому при покупке жилья в кредит законная ипотека для заёмщика скорее удобнее.
Нужно ли платить госпошлину за регистрацию ипотеки в силу закона?
Нет. За государственную регистрацию ипотеки, возникающей в силу закона, госпошлина не уплачивается (подпункт 6 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ). За регистрацию ипотеки в силу договора физлицо платит 1000 ₽, организация 4000 ₽ (статья 333.33 НК РФ). Погашение записи об ипотеке после выплаты кредита бесплатно в обоих случаях.
Как узнать, какая у меня ипотека — в силу закона или договора?
Проще всего по документам сделки. Если вы покупали квартиру за счёт ипотечного кредита и отдельного договора залога не подписывали, это ипотека в силу закона. Если вы закладывали уже имеющуюся недвижимость по отдельному договору об ипотеке, это ипотека в силу договора. Вид обременения виден в выписке из ЕГРН в разделе об ограничениях: там указано основание «ипотека в силу закона» или «ипотека».
Какая ипотека возникает при рефинансировании?
При рефинансировании старый кредит гасится, а квартира переходит в залог новому банку. Обычно на короткий период до регистрации это оформляется как ипотека в силу договора, по отдельному договору залога с новым кредитором, поскольку сделки купли-продажи здесь нет. После погашения долга перед прежним банком с квартиры снимается его обременение, а запись в пользу нового банка остаётся до выплаты нового кредита.
Ипотека в силу закона регистрируется автоматически?
Да, отдельное заявление сторон для этого не требуется. Регистрирующий орган вносит запись об ипотеке в силу закона в ЕГРН одновременно с регистрацией права собственности покупателя (статья 20 ФЗ № 102-ФЗ). Основанием служит документ, из которого следует залог: кредитный договор или договор купли-продажи с условием об оплате за счёт кредита.