Налоговый вычет по процентам ипотеки: сколько вернут
За проценты по ипотеке можно вернуть 13% от суммы фактически уплаченных банку процентов — до 390 000 ₽ (лимит базы 3 млн ₽, п. 4 ст. 220 НК РФ). Вычет дают один раз в жизни и только по одному объекту, а остаток лимита сгорает. Разбираем на примере, сколько вернут именно вам, какие документы нужны в налоговую и как получить справку банка об уплаченных процентах.
Чем вычет по процентам отличается от вычета на покупку
При покупке жилья в ипотеку государство возвращает НДФЛ по двум разным имущественным вычетам, и путать их не стоит. Первый, основной вычет на покупку (подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ), имеет лимит 2 млн ₽: с них возвращают 13%, то есть до 260 000 ₽. Второй, вычет по процентам за пользование ипотечным кредитом (пункт 4 статьи 220 НК РФ), рассчитывается от лимита 3 млн ₽ и даёт возврат до 390 000 ₽.
Ключевое отличие в предмете возврата. Основной вычет считается от стоимости квартиры, а процентный — только от суммы, которую вы фактически отдали банку в виде процентов. Тело кредита и ещё не выплаченные проценты в расчёт не идут: вернуть 13% можно ровно с тех процентов, что уже списаны по графику платежей и подтверждены справкой банка. Поэтому процентный вычет накапливается годами, по мере погашения ипотеки.
Вместе оба вычета дают максимум 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽ на одного человека. Если квартиру купили супруги, каждый заявляет вычеты со своей стороны, и на семью сумма возврата удваивается. Общий порядок и перечень всех видов вычетов разобран в материале как получить налоговый вычет.
Сколько можно вернуть процентов по ипотеке
Базовый расчёт простой: 13% от уплаченных процентов, но не больше 13% от 3 млн ₽. Значит, потолок возврата по процентам — 390 000 ₽, и он достигается, когда общая сумма выплаченных за все годы процентов дойдёт до 3 млн ₽. Всё, что вы заплатите банку сверх этой суммы, на вычет уже не влияет.
С 2025 года НДФЛ считается по прогрессивной шкале (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ): 13, 15, 18, 20 или 22% в зависимости от годового дохода. Чем выше ставка, по которой с вас удержали налог, тем больше вы можете вернуть с тех же 3 млн ₽ базы.
Максимум возврата процентов по ставке НДФЛ
| Ставка НДФЛ | Годовой доход | Максимум возврата с 3 млн ₽ |
|---|---|---|
| 13% | до 2,4 млн ₽ | 390 000 ₽ |
| 15% | 2,4–5 млн ₽ | 450 000 ₽ |
| 18% | 5–20 млн ₽ | 540 000 ₽ |
| 20% | 20–50 млн ₽ | 600 000 ₽ |
| 22% | свыше 50 млн ₽ | 660 000 ₽ |
Цифры в правой колонке — это верхняя граница. Реально за год вернут не больше, чем НДФЛ, который работодатель фактически удержал с вашей зарплаты за тот же год. Недобранный остаток не сгорает: он переходит на следующие годы, пока вся сумма к возврату не будет выбрана.
Повышенные суммы возврата (450 000–660 000 ₽) доступны только тем, чей доход реально облагается по ставке выше 13%. Для большинства заёмщиков ориентир — 13% и потолок 390 000 ₽. Не рассчитывайте на 660 000 ₽, если ваша зарплата не переходит верхние пороги шкалы.
Сколько раз дают вычет по процентам
Вычет по ипотечным процентам предоставляется один раз в жизни и только по одному объекту недвижимости — это закреплено пунктами 8 и 11 статьи 220 НК РФ. Здесь правило жёстче, чем у основного вычета: если по первой квартире вы использовали лимит процентов не полностью, неиспользованный остаток на другую ипотеку не переносится и попросту сгорает.
Сравните с основным вычетом на покупку. По нему остаток лимита 2 млн ₽ можно добрать на следующем объекте: купили первую квартиру за 1,5 млн ₽, вернули 13% с этой суммы, а оставшиеся 0,5 млн ₽ лимита переносятся на вторую покупку (по сделкам с 2014 года). С процентным вычетом так нельзя: выбрали объект, по которому заявили проценты, — второго шанса не будет.
Отсюда практический совет. Если первая ипотека небольшая и процентов по ней вы заплатите заметно меньше 3 млн ₽, иногда выгоднее приберечь процентный вычет для будущей, более крупной ипотеки, а по текущей квартире получить только основной вычет на покупку. Отдельная оговорка — для кредитов, оформленных до 2014 года: по ним лимита 3 млн ₽ нет вовсе, проценты возвращаются в полном объёме.
Пример расчёта: сколько вернёт Игорь
Игорь в 2025 году купил квартиру в ипотеку и зарегистрировал право собственности. Его зарплата составляет 100 000 ₽ в месяц, то есть 1 200 000 ₽ за год; работодатель удержал с него НДФЛ по ставке 13% — 156 000 ₽. За первый год выплат банк списал по графику 480 000 ₽ процентов, что подтверждено справкой об уплаченных процентах.
Возврат за проценты первого года: 13% × 480 000 = 62 400 ₽. Удержанного за год НДФЛ (156 000 ₽) с запасом хватает, чтобы вернуть эту сумму целиком, поэтому Игорь получит все 62 400 ₽. Остаток лимита базы после первого года: 3 000 000 − 480 000 = 2 520 000 ₽ — эти проценты он ещё сможет заявить в следующие годы.
Пока Игорь не выплатит банку в сумме 3 млн ₽ процентов, он будет каждый год возвращать 13% от уплаченного за год, пока суммарный возврат не дойдёт до потолка 390 000 ₽. Если ипотека длинная и процентов набегает больше 3 млн ₽, «лишние» проценты сверх лимита на вычет уже не влияют. Прикинуть, сколько процентов вы отдадите за весь срок, и как их уменьшает досрочное погашение, помогает материал как быстрее закрыть ипотеку.
Когда проценты по ипотеке не вернут
Вычет — это возврат ранее уплаченного НДФЛ, поэтому получить его могут только те, с чьих доходов этот налог удерживается. Неработающим, пенсионерам без облагаемого дохода, а также ИП на упрощёнке или патенте и самозанятым вычет не положен: их доход облагается спецрежимом или НПД, а не НДФЛ по прогрессивной шкале. Вернуть можно ровно столько налога, сколько за год удержали; если НДФЛ не платился, возвращать нечего.
Не входят в вычет и проценты, погашенные за счёт чужих денег. Суммы, которые вы внесли за счёт материнского капитала, бюджетных субсидий или средств работодателя, из базы исключаются: вернуть 13% можно только с процентов, оплаченных из собственных средств (пункт 5 статьи 220 НК РФ). По той же норме вычет не дадут, если жильё куплено у взаимозависимого лица — например, у супруга, родителей, детей, братьев или сестёр (статья 105.1 НК РФ).
Какие документы нужны для возврата процентов по ипотеке
Пакет документов для процентного вычета почти совпадает с основным, но добавляется подтверждение уплаченных процентов. В налоговую понадобятся:
- декларация 3-НДФЛ за год, за который заявляется вычет;
- справка о доходах и суммах налога (прежняя форма 2-НДФЛ) — подтверждает удержанный НДФЛ; при подаче онлайн ФНС подтягивает её сама;
- договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия (ДДУ);
- выписка из ЕГРН о праве собственности, а для новостройки — акт приёма-передачи;
- кредитный (ипотечный) договор с графиком погашения;
- справка банка об уплаченных процентах за год;
- платёжные документы, подтверждающие уплату процентов;
- заявление о распределении расходов между супругами — если вычет делят муж и жена.
Заявление на возврат налога с реквизитами счёта отдельно подавать не нужно: оно входит в состав декларации 3-НДФЛ. Основной документ, который отличает процентный вычет от вычета на покупку, — именно справка банка об уплаченных процентах, без неё возврат не оформят.
Как получить справку об уплаченных процентах
Справку об уплаченных процентах банки выдают бесплатно, и в большинстве случаев её можно заказать не выходя из дома. В мобильном приложении или личном кабинете (ВТБ Онлайн, Сбербанк Онлайн, Домклик, приложения Альфа-Банка и других) есть раздел с ипотекой или заказом справок, где документ формируется за несколько минут и приходит с электронной подписью банка. Второй способ — прийти в отделение с паспортом и кредитным договором.
Проверьте, чтобы в справке были указаны сумма фактически уплаченных процентов за нужный период (обычно за календарный год) и реквизиты кредитного договора. Именно эта сумма попадёт в декларацию как база для возврата 13%. Если вы заявляете вычет сразу за несколько лет, справку берут за каждый год либо одну сводную с разбивкой по годам.
Как оформить возврат: три способа
Вернуть НДФЛ по ипотечным процентам можно тремя путями. Первый — по декларации 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru: заполняете декларацию, прикладываете сканы документов, а после камеральной проверки деньги приходят на счёт. Проверка длится до трёх месяцев, ещё до месяца отводится на перечисление возврата.
Второй способ — через работодателя, не дожидаясь конца года. Вы подаёте в ФНС заявление о подтверждении права на вычет, инспекция за 30 дней направляет работодателю уведомление, и тот перестаёт удерживать с вашей зарплаты НДФЛ, пока вычет не будет выбран. Третий путь, упрощённый порядок: если банк передал в ФНС сведения о процентах, в личном кабинете появляется предзаполненное заявление, и декларацию заполнять не нужно вовсе.
Заявить вычет можно за три предыдущих года сразу, но не раньше года, следующего за годом регистрации права собственности (или подписания акта приёма-передачи по новостройке). Порядок и условия ипотеки, по которой возникает право на вычет, собраны в разделе ипотека; если вы меняли банк, полезен разбор рефинансирования ипотеки — при правильно оформленном договоре право на процентный вычет при рефинансировании сохраняется.
Вопросы и ответы
Сколько раз можно получить вычет за проценты по ипотеке?
Один раз в жизни и только по одному объекту недвижимости (п. 8 и п. 11 статьи 220 НК РФ). Если по первой ипотеке вы использовали лимит процентов не полностью, остаток на вторую квартиру не переносится, в отличие от основного вычета на покупку (2 млн ₽), где неиспользованный остаток можно добрать на следующем объекте.
Сколько процентов от ипотеки реально вернут?
Вернут 13% от суммы фактически уплаченных банку процентов, но не больше 13% от 3 млн ₽, то есть до 390 000 ₽ при ставке НДФЛ 13%. Возвращают именно проценты, а не тело кредита: если за год вы отдали банку 480 000 ₽ процентов, к возврату 13% от этой суммы, это 62 400 ₽. Больше, чем удержано с вашей зарплаты НДФЛ за год, за один раз не вернут, а остаток переносится на следующие годы.
Какие документы нужны в налоговую для возврата 13% за ипотеку?
Декларация 3-НДФЛ, справка о доходах (бывшая 2-НДФЛ), договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН либо акт приёма-передачи, кредитный (ипотечный) договор, справка банка об уплаченных процентах и платёжные документы. Супругам, которые делят вычет, нужно ещё заявление о распределении расходов. При подаче через личный кабинет часть данных ФНС подтягивает автоматически.
Как получить справку об уплаченных процентах в ВТБ?
Справку об уплаченных процентах ВТБ выдаёт в мобильном приложении и личном кабинете ВТБ Онлайн (раздел ипотеки, заказ справок), а также в отделении банка по паспорту и кредитному договору. В большинстве банков (Сбер, Альфа, Домклик) порядок такой же: справка формируется онлайн за несколько минут и бесплатна. В документе должны быть указаны сумма уплаченных процентов за нужный период и реквизиты кредитного договора.
Можно ли получить вычет по процентам после рефинансирования ипотеки?
Да. Если вы рефинансировали ипотеку, право на вычет по процентам сохраняется, но в новом кредитном договоре должно быть прямо указано, что он выдан на погашение первоначального ипотечного кредита (п. 4 ст. 220 НК РФ). Тогда проценты и по первому, и по новому кредиту засчитываются в общий лимит 3 млн ₽.
За какой период можно вернуть проценты по ипотеке?
Заявить вычет можно за три предыдущих года сразу, но не раньше года, следующего за годом регистрации права собственности (или подписания акта по новостройке). Проценты учитываются за все годы выплаты ипотеки нарастающим итогом, пока не исчерпается лимит 3 млн ₽, поэтому возвращать НДФЛ можно несколько лет подряд.