Первоначальный взнос по ипотеке: сколько и где взять
Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую вы платите продавцу из своих денег, а остальное даёт банк в кредит. В 2026 году он обычно составляет от 20% цены: с 01.01.2025 действует стандарт защиты ипотечных заёмщиков Банка России, ограничивший низкие и фиктивные взносы. Разбираем, зачем взнос нужен, где взять деньги — накопления, материнский капитал, продажа имущества, субсидии — и почему брать потребкредит на взнос опасно.
Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен
Первоначальный взнос — это часть стоимости жилья, которую вы вносите продавцу из собственных денег, а оставшуюся сумму выдаёт банк в виде ипотечного кредита. Если квартира стоит 6 000 000 ₽, а взнос равен 20%, вы платите 1 200 000 ₽ сами, а 4 800 000 ₽ берёте в ипотеку. Размер взноса указывают в процентах от цены объекта, и от него напрямую зависит сумма долга.
Банку взнос нужен как страховка от риска. Заёмщик, который вложил в квартиру свои деньги, реже перестаёт платить и не бросает жильё при первых трудностях. Взнос также покрывает разрыв между ценой сделки и рыночной оценкой залога: если кредит придётся взыскивать, выручки от продажи квартиры должно хватить на погашение долга. Поэтому чем больше взнос, тем ниже риск для банка и тем охотнее он одобряет заявку и снижает ставку.
Для заёмщика взнос выполняет ещё и роль проверки платёжеспособности. Способность накопить существенную сумму показывает банку, что вы умеете распоряжаться деньгами и потянете ежемесячный платёж. Вносить больше минимума часто выгодно: каждый дополнительный процент взноса уменьшает тело кредита, переплату по процентам и сам ежемесячный платёж.
Сколько составляет первоначальный взнос в 2026 году
По большинству ипотечных программ минимальный взнос — от 20% стоимости жилья. Такой порог закрепился после того, как с 01.01.2025 заработал Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков, утверждённый Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций при Банке России. Стандарт рекомендует банкам выдавать кредит на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета залога, что и означает взнос от 20%.
Тот же документ закрыл лазейки с искусственно заниженным взносом. В состав взноса больше нельзя засчитывать кешбэк и другие суммы, которые возвращаются покупателю после сделки, а также запрещены схемы с завышением цены квартиры ради «нулевого» взноса. Цель Банка России — убрать высокорисковые сделки, в которых заёмщик по сути въезжает в ипотеку без собственных вложений и переоценивает свои силы.
Конкретный порог зависит от программы и типа недвижимости.
Минимальный первоначальный взнос по программам (на 2026 год)
| Программа / объект | Минимальный взнос |
|---|---|
| Рыночная ипотека на квартиру | от 20% |
| Семейная ипотека (6% годовых) | от 20% |
| IT-ипотека (до 6% годовых) | от 20% |
| Дальневосточная и арктическая (до 2%) | от 20% (в том числе маткапиталом) |
| Загородный дом, коммерческая недвижимость | от 30% |
Основания по льготным программам: семейная — постановление Правительства РФ от 17.05.2024 № 615, IT-ипотека — постановление от 30.04.2022 № 805, дальневосточная и арктическая — постановление от 07.12.2019 № 1609. Ставка по льготным программам фиксированная и не зависит от ключевой ставки Банка России, которая на 04.07.2026 составляет 14,25% годовых (действует с 22.06.2026). Именно из-за высокой рыночной ставки взнос сейчас особенно важен: он уменьшает тело кредита, на которое начисляются проценты.
Размер взноса влияет и на одобрение, и на условия. Заявку с взносом 30–40% банк рассматривает охотнее и чаще предлагает пониженную ставку, потому что при большом взносе кредит покрыт залогом с запасом. По той же квартире за 6 000 000 ₽ взнос 30% вместо минимальных 20% уменьшает кредит с 4 800 000 ₽ до 4 200 000 ₽, а вместе с телом долга падают и переплата за весь срок, и ежемесячный платёж. Поэтому если накоплено больше минимума, часто выгоднее вложить эти деньги во взнос, а не оставлять на потом.
Где взять деньги на первоначальный взнос
Безопасных и законных источников несколько, и их можно комбинировать. Самый очевидный — собственные накопления. Чтобы копить осмысленно, удобно держать деньги на вкладе или накопительном счёте: так сумма не обесценивается и приносит процент, пока вы её собираете. Ориентир простой: откладывайте каждый месяц примерно тот платёж, который будете вносить по ипотеке, — это и накопит взнос, и проверит, потяните ли вы кредит.
Второй источник — продажа имеющегося имущества: второй машины, гаража, доли в недвижимости или старой квартиры, если вы переезжаете в новую. Деньги от продажи прозрачны для банка и не создают дополнительной долговой нагрузки, в отличие от кредита. Третий путь для семей с детьми — материнский капитал и другие меры господдержки, о которых ниже.
Отдельная опора — государственные и региональные субсидии. Отдельной федеральной выплаты именно «на первоначальный взнос» нет, но часть жилищных расходов покрывают целевые меры. Для самого взноса подходят материнский капитал и региональные жилищные субсидии для молодых семей, бюджетников и очередников. Многодетным семьям положено ещё 450 000 ₽ по Федеральному закону от 03.07.2019 № 157-ФЗ (программа действует до конца 2030 года), но эти деньги идут на погашение уже оформленного долга, а не на взнос. Суммы и условия региональных программ различаются, поэтому их уточняют в органах соцзащиты и на портале госуслуг по месту жительства.
Чего делать нельзя, так это выдавать за собственный взнос заёмные деньги. Банк проверяет происхождение средств и запрашивает подтверждение: выписку по счёту, договор продажи имущества, сертификат на маткапитал. Если в кредитной истории всплывёт свежий потребкредит на сумму взноса, заявку по ипотеке, скорее всего, отклонят. Стандарт защиты заёмщиков как раз и нацелен на то, чтобы у покупателя была реальная финансовая подушка, а не только что взятый долг поверх ипотеки.
Как засчитывается материнский капитал
Материнский капитал — один из самых распространённых способов сформировать взнос. На 2026 год он составляет 728 921,90 ₽ на первого ребёнка, рождённого или усыновлённого с 2020 года (размер проиндексирован с 01.02.2026, постановление Правительства РФ от 23.01.2026 № 30). Если семья не использовала капитал на первого ребёнка, при рождении второго сумма увеличивается.
Чтобы направить капитал на взнос, подают заявление о распоряжении средствами в Социальный фонд России (СФР) — через госуслуги, отделение СФР или сам банк. Фонд перечисляет деньги напрямую кредитору, наличными их не выдают. По ряду ипотечных программ маткапитал разрешено внести как весь первоначальный взнос целиком, даже если его сумма меньше стандартного порога банка.
На практике капитала редко хватает на весь взнос в крупных городах, поэтому его комбинируют с накоплениями. Разберём на сквозном примере. Семья покупает квартиру за 6 000 000 ₽, минимальный взнос 20% — это 1 200 000 ₽. Материнский капитал 728 921,90 ₽ идёт в счёт взноса, и семье остаётся добрать собственными деньгами 471 078,10 ₽. Кредит составит 4 800 000 ₽. Прикинуть платёж и переплату под свою сумму, ставку и срок удобно в ипотечном калькуляторе.
Материнский капитал засчитывается в взнос и по семейной ипотеке под 6% годовых — это часто самая выгодная связка для семей с детьми. Условия программы разобраны в разделе семейная ипотека.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
Программ с честным нулевым взносом на рынке почти не осталось: стандарт Банка России прямо ограничил такие схемы, а без собственных вложений заёмщика банк несёт слишком высокий риск. Под вывеской «ипотека без первоначального взноса» обычно скрывается один из обходных вариантов, и каждый из них имеет цену.
Самый частый — взять потребительский кредит и внести его как взнос. Это создаёт двойную кредитную нагрузку: вы одновременно платите и по ипотеке на 15–30 лет, и по дорогому потребкредиту на короткий срок. При сравнении таких вариантов смотрите не на ставку, а на полную стоимость кредита (ПСК) — она учитывает все платежи и показывает реальную переплату. Вдобавок банк видит свежий заём в кредитной истории и может отказать в ипотеке, посчитав вашу долговую нагрузку чрезмерной.
Брать потребкредит на первоначальный взнос опасно: два платежа сразу резко повышают риск просрочки, а при отказе по ипотеке вы останетесь с дорогим потребительским долгом и без квартиры. Условия конкретных кредитов уточняйте в банке на дату обращения.
Более безопасные альтернативы взносу — залог уже имеющейся недвижимости (ломбардная ипотека), участие в льготной программе, где взнос закрывается маткапиталом, или просто перенос покупки на несколько месяцев ради накоплений. Что стоит за предложениями «без взноса» и какие из них разумны, подробнее разобрано в разделе ипотека без первоначального взноса.
Что делать заёмщику
Начните с расчёта: определите бюджет покупки, посчитайте 20% от цены и сравните с тем, что уже накоплено. Недостающую часть закрывайте по приоритету безопасности — сначала собственные средства и продажа имущества, затем материнский капитал и субсидии, и только в крайнем случае рассматривайте заём, трезво оценив двойную нагрузку. Проверьте право на льготные программы: семейную, IT или региональные — там ниже ставка, а взнос можно частично закрыть господдержкой.
Перед подписанием договора убедитесь, что взнос сформирован прозрачно и подтверждён документами: банк и стандарт ЦБ требуют, чтобы это были ваши средства. Прикиньте ежемесячный платёж и переплату при разном размере взноса в ипотечном калькуляторе — часто оказывается, что доплатить лишние 5–10% взноса выгоднее, чем растягивать долг. Если покупаете новостройку по договору долевого участия, деньги проходят через эскроу-счёт, и это отдельно защищает взнос до передачи квартиры. Начать знакомство со всеми условиями и программами удобно с раздела ипотека.
Вопросы и ответы
Сколько нужен первоначальный взнос на ипотеку?
В 2026 году минимальный взнос по большинству программ составляет от 20% стоимости жилья. Это следствие стандарта защиты ипотечных заёмщиков ЦБ, который действует с 01.01.2025 и рекомендует выдавать кредит на сумму не выше 80% справедливой стоимости квартиры. По загородным домам и коммерческой недвижимости банки нередко просят 30% и больше, потому что такой залог сложнее продать.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?
Прямых программ «ноль процентов взноса» на рынке почти не осталось: стандарт ЦБ запрещает засчитывать в взнос кешбэк и другие возвратные суммы. На практике «ипотека без взноса» означает, что деньги на взнос берут потребкредитом. Это двойная кредитная нагрузка и высокий риск отказа, если банк увидит новый заём в кредитной истории.
Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос?
Да. На 2026 год материнский капитал на первого ребёнка составляет 728 921,90 ₽ и может пойти в счёт первоначального взноса. Для этого подают заявление о распоряжении средствами в Социальный фонд России (СФР), а деньги перечисляются банку напрямую. По ряду программ маткапитал разрешено внести как весь взнос целиком, даже если его сумма меньше обычного порога банка.
Где взять деньги на первоначальный взнос?
Законные и безопасные источники: собственные накопления (в том числе на вкладе или накопительном счёте), материнский капитал, продажа имеющегося имущества (второй машины, доли, старой квартиры) и государственные либо региональные субсидии. Главное требование банка и стандарта ЦБ в том, чтобы взнос был вашими средствами, а не скрытым кредитом.
Дают ли субсидию на первоначальный взнос?
Отдельной федеральной выплаты «на первоначальный взнос» нет, но взнос можно закрыть материнским капиталом и региональными жилищными субсидиями для молодых семей, бюджетников и очередников. Многодетным семьям положено ещё 450 000 ₽ по Федеральному закону от 03.07.2019 № 157-ФЗ, но эта выплата идёт на погашение долга по ипотеке, а не на взнос. Условия и суммы региональных программ различаются, их уточняют в органах соцзащиты по месту жительства.