Ипотека на строительство дома: условия и банки

Можно ли взять ипотеку на строительство дома

Ипотеку на строительство частного дома банки дают, и это самостоятельный вид жилищного кредита для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). По нему можно построить дом на уже принадлежащем вам участке, купить землю и возвести дом или приобрести участок вместе со строящимся домом. Отличие от привычной ипотеки на квартиру в том, что залог оформляется не на готовый объект, а на землю и на будущий дом по мере его возведения.

Одобрить такой кредит банку сложнее. Пока дом не построен, ликвидного залога нет: участок с недостроем продать труднее, чем квартиру. Из-за этого условия по ИЖС жёстче, чем по вторичке или новостройке. Банк проверяет три вещи сразу: заёмщика и его доход, сам участок с его назначением и документами, а также проект дома и того, кто будет строить. Если тема ипотеки для вас новая, начать удобнее с обзора на странице ипотеки, где собраны все программы и виды жилищных кредитов.

Условия ипотеки на строительство дома

Базовые параметры кредита на ИЖС удобно смотреть таблицей. Значения приведены по типовым условиям банков на дату проверки материала, 4 июля 2026 года; точные цифры каждый банк устанавливает в своей программе.

Условия ипотеки на строительство дома в 2026 году

Главная особенность заключается в повышенном первоначальном взносе. По льготным программам он начинается от 20%, но по собственным рыночным программам банки нередко просят 30% и больше, а при строительстве своими силами планка поднимается ещё выше. Взнос разрешено частично закрыть материнским капиталом. Как формируется эта сумма и на что она влияет, подробно разобрано в материале про первоначальный взнос по ипотеке.

Рыночная ставка по ИЖС привязана к стоимости денег в экономике. На 4 июля 2026 года ключевая ставка Банка России равна 14,25% годовых, поэтому рыночные ипотечные ставки держатся выше этого уровня и на длинном сроке дают внушительную переплату. Именно поэтому большинство заёмщиков строят дом по одной из льготных программ, где разницу со ставкой банку компенсирует бюджет.

Эскроу-счёт для ИЖС: что изменилось с 2025 года

С 1 марта 2025 года порядок стройки частных домов изменился. Вступил в силу ФЗ от 22.07.2024 № 186-ФЗ, который распространил на ИЖС механизм эскроу-счетов, знакомый по новостройкам (там он работает с 2019 года по правилам 214-ФЗ). Смысл в защите заказчика от недобросовестного подрядчика.

Работает схема так. Заказчик заключает с подрядчиком договор строительного подряда, а деньги за стройку, свои и кредитные, кладёт на специальный эскроу-счёт в банке. Эти средства заморожены: подрядчик строит дом за собственные или заёмные деньги и получает оплату со счёта только после того, как дом построен и право собственности заказчика на него зарегистрировано. Если подрядчик не достроил дом или обанкротился, деньги возвращаются заказчику. Устройство самого счёта и что происходит при отзыве лицензии у банка описано в отдельной статье про эскроу-счёт при покупке жилья.

Формально закон не запрещает строить дом по старой схеме, без эскроу. Но ипотеку по договору подряда банки теперь выдают именно под эскроу-счёт, а все льготные программы на строительство работают только через него. На практике это значит, что взять кредит на дом в обход эскроу не получится.

Можно ли строить дом своими силами

Многие хотят строить дом хозспособом, то есть своими руками или с наёмной бригадой без договора подряда. С ипотекой это сложнее. Льготные программы с эскроу-счётом самостоятельную стройку не финансируют: закон требует именно договор строительного подряда с аккредитованным подрядчиком, поэтому семейную, сельскую или дальневосточную ипотеку под стройку хозспособом оформить нельзя.

Остаётся вариант с собственными рыночными программами банков. Часть из них разрешает строить своими силами, но условия заметно строже. Обычно это повышенный первоначальный взнос, выдача денег траншами по этапам стройки, отчёты о целевом расходовании средств и жёсткий срок на завершение дома, после которого банк проверяет объект. Ставка по таким программам рыночная, без господдержки. Поэтому на практике комбинация «льготная ставка плюс аккредитованный подрядчик с эскроу» выходит выгоднее, чем стройка хозспособом по рыночной ставке.

Льготные программы, которые действуют на ИЖС

Строительство дома попадает почти под все основные льготные программы. Ставка по ним не зависит от ключевой ставки ЦБ, потому что разницу с рыночной банку возмещает бюджет, и фиксируется на весь срок кредита.

Льготные программы на строительство дома

Чаще всего дом строят по семейной ипотеке: ставка 6% годовых на весь срок, лимит 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья и Петербурга и 6 млн для остальных регионов, первоначальный взнос от 20%. Право на неё даёт, в частности, ребёнок младше 6 лет или двое несовершеннолетних детей. Для жизни за городом подходит сельская ипотека со ставкой от 0,1 до 3%, но она адресная и с 2025 года доступна в основном работникам агропромышленного комплекса и социальной сферы на селе. В Дальневосточном округе и Арктике действует программа до 2%, а сотрудники аккредитованных Минцифры IT-компаний могут построить дом по IT-ипотеке до 6% (кроме Москвы и Петербурга).

Какие банки дают ипотеку на строительство дома

Кредиты на ИЖС выдаёт ограниченный круг банков, потому что программа сложнее в сопровождении, чем ипотека на квартиру. Основным оператором частного строительства выступает Банк ДОМ.РФ: через него проходит значительная часть льготных программ на дом, и он ведёт реестр подрядчиков и типовых проектов. Ипотеку на ИЖС также выдают Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк, Совкомбанк и Альфа-банк.

Условия у банков различаются: где-то ниже минимальный взнос, где-то шире список аккредитованных подрядчиков или доступна стройка своими силами. Ставки по льготным программам у всех одинаковые, потому что заданы правительством, а вот требования к участку, проекту и подрядчику банк устанавливает сам. Поэтому программу выбирают не по рекламной ставке, а по тому, проходит ли ваш участок и подрядчик под требования конкретного банка.

Требования к участку, дому и подрядчику

Участок должен быть в собственности или в долгосрочной аренде и иметь подходящее назначение: земли населённых пунктов под ИЖС либо садовый участок, где разрешено строить жилой дом. Границы участка должны быть отмежёваны и стоять на кадастровом учёте. Банк также смотрит на удалённость от города и наличие подъезда и коммуникаций, потому что от этого зависит ликвидность залога.

К самому дому предъявляют требование капитальности: это должно быть отдельно стоящее здание для постоянного проживания, не выше трёх этажей, пригодное для круглогодичной жизни. Подрядчик по договору с эскроу проходит аккредитацию и получает уникальный идентификатор проекта, а сведения о типовом проекте или домокомплекте вносятся в единую информационную систему жилищного строительства. Дом строят по утверждённому проекту и сдают в оговорённый срок.

Пример расчёта платежа

Посмотрим, во что обходится стройка по семейной ипотеке. Семья Ивановых строит дом в регионе, общая смета с участком и работами составляет 7 500 000 ₽. Первоначальный взнос 20% равен 1 500 000 ₽, в кредит семья берёт 6 000 000 ₽ под 6% годовых на 20 лет. При аннуитетных платежах ежемесячный взнос выходит около 42 990 ₽, а переплата за весь срок составляет примерно 4 320 000 ₽.

Для сравнения: тот же кредит 6 000 000 ₽ по рыночной ставке около 20% годовых давал бы платёж порядка 102 000 ₽ в месяц, почти втрое больше. Разницу как раз и закрывает субсидия по льготной программе. От срока кредита зависят и платёж, и итоговая переплата, что видно из таблицы ниже.

Платёж и переплата при кредите 6 000 000 ₽ под 6% годовых

Чем длиннее срок, тем ниже ежемесячный платёж, но тем больше переплата в целом. Свой вариант с учётом сметы, ставки и срока удобно прикинуть в ипотечном калькуляторе: он покажет и платёж, и график погашения.

Что делать, если хотите построить дом в ипотеку

Начните с участка: убедитесь, что земля в собственности или долгосрочной аренде, отмежёвана и предназначена под жилищное строительство. Без этого заявку не одобрят. Дальше подберите программу под свою ситуацию: семьям с детьми обычно выгоднее семейная ипотека под 6%, работникам АПК на селе — сельская, жителям ДФО — дальневосточная. Если под льготы вы не проходите, остаётся рыночная программа банка с более высоким взносом.

После выбора программы найдите аккредитованного банком подрядчика с типовым проектом, согласуйте смету и заключите договор строительного подряда с расчётом через эскроу-счёт. Соберите документы: паспорт, подтверждение дохода, документы на участок и проект. Помните, что деньги подрядчик получит только после сдачи дома, а на завершение стройки банк даёт ограниченный срок. Сравнить программы и виды жилищных кредитов между собой можно в разделе ипотеки.