Ипотечные каникулы: кому положены и как оформить

Что такое ипотечные каникулы и чем они отличаются от кредитных

Ипотечные каникулы — это право заёмщика приостановить платежи по ипотеке или уменьшить их размер на срок до шести месяцев, если он попал в трудную жизненную ситуацию. Право закреплено статьёй 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»; эту статью ввёл отдельный Федеральный закон от 01.05.2019 № 76-ФЗ, и с тех пор механизм работает бессрочно, а не как разовая антикризисная мера.

Ключевое отличие от обычной просрочки в том, что каникулы — это не отказ платить, а согласованная с законом пауза. За время льготного периода банк не начисляет пени и штрафы, не требует досрочного погашения и не может обратить взыскание на заложенную квартиру. Обязательства при этом не списываются: пропущенные суммы переносятся в конец графика, а срок кредита продлевается.

Важно, что каникулы по 353-ФЗ — это одностороннее право заёмщика, а не услуга, которую банк оказывает по своему усмотрению. Если все условия выполнены и основание подтверждено документами, банк обязан изменить условия договора и не может отказать. Именно поэтому закон и устанавливает автоматическое предоставление каникул, когда кредитор не уложился в срок рассмотрения.

Ипотечные каникулы часто путают с кредитными каникулами и с банковской реструктуризацией, хотя это три разных механизма. Кредитные каникулы по Федеральному закону от 03.04.2020 № 106-ФЗ и последующим нормам распространяются на потребительские кредиты и займы и оформляются по своим правилам; условия и порядок разобраны в материале кредитные каникулы: условия и как оформить отсрочку. Реструктуризация же — это добровольная программа самого банка, у которой нет единых требований закона: срок, размер сниженного платежа и наличие отсрочки банк определяет сам, и он вправе как согласовать её, так и отказать.

Три способа получить отсрочку по ипотеке — в чём разница

Кому положены ипотечные каникулы: четыре базовых условия

Чтобы уйти на каникулы по статье 6.1-1, нужно одновременно выполнить четыре условия. Первое — предмет ипотеки должен быть единственным пригодным для постоянного проживания жильём заёмщика. Допускается доля в праве собственности на единственное жильё; наличие второй квартиры или дома лишает права на каникулы.

Второе условие: размер кредита на момент выдачи не превышал 15 млн рублей. Учитывается именно первоначальная сумма по договору, а не текущий остаток долга, поэтому частичное досрочное погашение до порога не помогает. Третье: по этому ипотечному договору каникулы ранее не предоставлялись, ведь право даётся один раз за весь срок кредита. Четвёртое: заёмщик должен находиться в трудной жизненной ситуации, а её перечень закон задаёт закрытым списком.

Условия проверяются одновременно, поэтому невыполнение любого из них — повод для отказа. Если ипотеку оформили несколько созаёмщиков, требование о единственном жилье и подтверждение трудной ситуации закон предъявляет к тому из них, кто подаёт заявление; доход при этом считается по всем созаёмщикам вместе.

Трудная жизненная ситуация: пять оснований по закону

Трудная жизненная ситуация — это не любые сложности, а один из пяти случаев, прямо перечисленных в статье 6.1-1. Для части оснований достаточно самого факта (регистрация безработным, инвалидность), а для оснований, связанных со снижением дохода, закон требует одновременно выполнить два числовых условия.

Пять оснований для ипотечных каникул и что подтверждает каждое

Снижение дохода считают так: средний доход заёмщика (или всех созаёмщиков) за два месяца перед обращением сравнивают со средним за двенадцать месяцев. Если падение превысило 30%, а на платёж по ипотеке уходит больше половины оставшегося дохода, основание выполнено. Для основания с иждивенцами пороги мягче — снижение дохода от 20% и платёж от 40%, потому что рождение или усыновление ребёнка само по себе увеличивает расходы семьи.

На какой срок дают и как меняется график платежей

Максимальная длительность каникул — шесть месяцев, но заёмщик вправе выбрать меньший срок и заранее указать его в заявлении. Дату начала льготного периода заёмщик тоже назначает сам: не раньше чем за 14 дней до дня обращения. Если срок в требовании не указан, по закону считается, что каникулы взяты на полные полгода.

У заёмщика есть выбор формата: полностью приостановить платежи или уменьшить их размер на выбранный период. Полная приостановка подходит, когда дохода нет совсем, например при потере работы. Снижение платежа выручает, если доход упал, но не исчез: тогда часть платежа вносится, долг растёт медленнее, и переплата за отсрочку выходит меньше. Формат каникул заёмщик выбирает сам и указывает в заявлении.

Отложенные платежи никуда не исчезают. Суммы, которые заёмщик не заплатил во время каникул, вместе с начисленными за этот период процентами переносятся в конец графика, а срок кредита продлевается на длительность каникул. Проценты по договору в льготный период продолжают начисляться по обычной ставке, поэтому небольшая переплата за отсрочку всё же возникает — это плата за передышку.

Разберём на примере. Андрей купил единственную квартиру в ипотеку, при выдаче сумма кредита была 3,8 млн рублей, ежемесячный платёж составляет 42 000 ₽, а остаток долга на момент проблем — 3,2 млн рублей. Андрей потерял работу и встал на учёт в центре занятости, то есть основание для каникул у него есть. Он оформил каникулы на полные шесть месяцев с полной приостановкой платежей.

За льготный период Андрей не вносит 6 × 42 000 = 252 000 ₽. Эта сумма вместе с процентами, начисленными за полгода на остаток долга, добавляется в конец графика, а срок ипотеки сдвигается чуть больше чем на шесть месяцев: помимо самих пропущенных платежей нужно погасить и накопленные за каникулы проценты. Зато штрафов и пеней нет, право собственности на квартиру сохраняется, банк не вправе требовать досрочного возврата, а в кредитной истории отметка о просрочке не появляется. Когда Андрей найдёт работу, он вернётся к прежнему платежу 42 000 ₽, просто гасить кредит будет на несколько месяцев дольше.

Какие документы нужны для оформления

Пакет документов зависит от основания, но два документа нужны почти всегда: заявление (требование) о предоставлении каникул и выписка из ЕГРН о правах заёмщика на недвижимость — она подтверждает, что ипотечное жильё единственное. Выписку банк может запросить и сам в порядке межведомственного обмена, но быстрее приложить её к заявлению.

Дальше добавляется документ, подтверждающий конкретное основание из таблицы выше: выписка из регистра службы занятости при безработице, справка об инвалидности, листок нетрудоспособности, справка 2-НДФЛ при падении дохода или свидетельство о рождении ребёнка. Справки о доходах и о статусе безработного должны быть свежими — банк смотрит на актуальность данных на дату обращения, поэтому собирать пакет лучше непосредственно перед подачей заявления.

Если заёмщик не приложил подтверждающие документы сразу, банк вправе запросить их дополнительно, и тогда срок рассмотрения отсчитывается заново от даты, когда документы поступили. Затягивать со сбором не стоит: чем дольше банк ждёт бумаги, тем позже вступят в силу изменённые условия, а платить по прежнему графику всё это время придётся.

Как оформить ипотечные каникулы: пошагово

Порядок действий закон описывает достаточно жёстко, поэтому важно соблюсти формальности, иначе банк вернёт требование на доработку.

1. Убедитесь, что подходите по всем четырём условиям: единственное жильё, кредит до 15 млн рублей, каникулы по договору раньше не брали, есть одно из пяти оснований.
2. Соберите заявление и документы — выписку из ЕГРН и подтверждение основания.
3. Направьте требование в банк любым доступным способом: через личный кабинет, по почте, в отделении. В тексте сошлитесь на статью 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ и укажите желаемый срок и дату начала каникул.
4. Дождитесь решения. Банк рассматривает требование в течение пяти рабочих дней; если он запросил недостающие документы, этот срок считается со дня, когда вы их представили.
5. Получите подтверждение изменённых условий. Если банк в течение десяти рабочих дней не ответил, каникулы по закону считаются предоставленными автоматически на указанных вами условиях.

Что делать, если каникулы не положены

Если жильё не единственное, кредит был больше 15 млн рублей или право на каникулы уже использовано, законная отсрочка недоступна, но выход из сложной ситуации есть. Первый шаг — обратиться в банк за реструктуризацией кредита: банк может увеличить срок и снизить ежемесячный платёж или дать индивидуальную отсрочку по своей программе. Условия у каждого банка свои, единого стандарта закон здесь не устанавливает.

Второй вариант, если рыночные ставки заметно снизились, — рефинансирование ипотеки в другом банке под более низкий процент; это уменьшает платёж на весь оставшийся срок, а не на полгода. Оценить будущий платёж и переплату при разных ставках и сроках помогает ипотечный калькулятор. Общие условия и программы льготной ипотеки собраны в разделе ипотека.

Отдельно стоит помнить о свежем изменении: закон об ипотечных каникулах для семей с детьми (поправки в статью 6.1-1 закона № 353-ФЗ, подписаны 04.07.2026) вступает в силу с 01.09.2026. Он даёт семьям право на льготный период при рождении или усыновлении второго либо последующего ребёнка длительностью до полутора лет: первые шесть месяцев платежи не вносятся, а с седьмого по восемнадцатый месяц на остаток долга начисляются проценты по ставке договора, которые гасятся после окончания каникул. Подтверждать снижение дохода при этом не нужно, достаточно свидетельства о рождении ребёнка. Новые каникулы будут действовать и для ипотеки, оформленной до вступления закона в силу.

Главное правило при любых трудностях с ипотекой — не молчать и не доводить до просрочки. Заявление в банк, поданное до пропуска платежа, почти всегда даёт лучшие условия, чем разговор после того, как накопился долг и начались звонки от взыскателей.