Поручитель по ипотеке: права, обязанности и риски

Кто такой поручитель по ипотеке

Поручитель — это не второй заёмщик, а человек, который отдельным договором гарантирует банку, что ипотечный долг будет возвращён, даже если сам заёмщик перестанет платить. Правовая основа: статья 361 ГК РФ, по которой поручитель обязывается перед кредитором отвечать за исполнение обязательства должником полностью или в части. Договор заключается только в письменной форме (статья 362 ГК РФ); устная договорённость «я за него ручаюсь» юридической силы не имеет, и банк её не примет.

Ключевое отличие от созаёмщика — момент включения в обязательство. Созаёмщик подписывает сам ипотечный кредитный договор и становится должником с первого дня наравне с заёмщиком. Поручитель ипотечный договор не подписывает: пока заёмщик исполняет график платежей, банк к поручителю не обращается вовсе, и тот может годами не вспоминать, что вообще поручился. Разница начинается с момента просрочки: именно тогда договор поручительства из формальности превращается в реальное денежное обязательство.

В ипотеке институт поручительства встречается реже, чем в потребительских кредитах: банку выгоднее привлечь созаёмщика, потому что тот увеличивает доход, учитываемый при одобрении, и обычно становится сособственником жилья. Поручителя чаще просят там, где дохода заёмщику хватает, но банк хочет дополнительную гарантию — например, при короткой кредитной истории или нестандартной занятости.

Права и обязанности поручителя

Главная обязанность поручителя закреплена в статье 363 ГК РФ: при неисполнении или ненадлежащем исполнении заёмщиком обязательства поручитель отвечает перед банком в том же объёме, что и заёмщик. На практике это означает готовность в любой момент внести просроченный платёж, а при длительной просрочке — погасить остаток долга целиком. Договор поручительства обычно дополнительно обязывает сообщать банку об изменении места жительства, контактов и финансового положения. Это условие устанавливается самим договором, а не законом, но его нарушение банк может расценить как основание для более быстрого предъявления требований.

Прав у поручителя тоже немало, и часть из них незаслуженно забывают. По статье 364 ГК РФ поручитель вправе выдвигать против требования банка любые возражения, которые мог бы заявить сам заёмщик, даже если заёмщик от них отказался или прямо признал долг. Это защищает поручителя от ситуации, когда должник в сговоре с кредитором признаёт несуществующий долг, а расплачиваться приходится поручителю. На практике поручитель также вправе запрашивать у банка сведения о состоянии счёта и остатке задолженности. Это условие обычно прямо прописывают в договоре поручительства именно потому, что без доступа к этой информации поручитель не может оценить свои реальные риски по ходу исполнения ипотеки.

Банк при оформлении ипотеки проверяет поручителя почти как полноценного заявителя: паспорт, СНИЛС, документы о доходе (справка 2-НДФЛ или по форме банка) и копию трудовой книжки либо трудового договора, а по ряду программ — согласие супруга поручителя, если взыскание может затронуть совместно нажитое имущество. Кредитную историю поручителя банк тоже смотрит: слабая история или высокая долговая нагрузка самого поручителя — частая причина отказа именно по его кандидатуре, ведь смысл поручительства теряется, если гарант сам не сможет расплатиться в случае просрочки заёмщика.

Чем поручитель по ипотеке рискует на практике

Ключевой риск задаёт пункт 1 статьи 363 ГК РФ: по умолчанию поручитель и заёмщик отвечают перед банком солидарно, если договором прямо не установлена субсидиарная (дополнительная) ответственность. При солидарной ответственности банк не обязан сначала добиваться денег с заёмщика — он вправе сразу предъявить требование к поручителю на всю сумму долга. Субсидиарная ответственность мягче: она обязывает кредитора сначала попытаться взыскать долг с основного должника и только при недостаточности этих средств идти к поручителю. Но в большинстве ипотечных договоров банки закладывают именно солидарную схему, и на переговорах о её замене на субсидиарную соглашаются редко.

Объём ответственности при этом широкий. По пункту 2 статьи 363 ГК РФ поручитель отвечает в том же объёме, что и заёмщик: основной долг, начисленные проценты, судебные издержки по взысканию и другие убытки банка, вызванные просрочкой, если договором не предусмотрено иное. То есть сумма к взысканию почти всегда выше, чем «голое» тело кредита, указанное при подписании. Принципиально и то, что поручитель не получает прав на саму ипотечную квартиру: в отличие от созаёмщика, который обычно становится сособственником, поручитель просто отвечает деньгами. При недостаточности этих денег взыскание обращается на его личное имущество: банковские счета, зарплату, а через суд — и на другую недвижимость или автомобиль, если жильё является единственным.

Отдельно стоит понимать судьбу самой ипотечной квартиры. Она находится в залоге у банка по договору об ипотеке независимо от того, есть поручитель или нет. Если дело доходит до продажи заложенного жилья, вырученные деньги сначала идут на погашение долга банку, и довзыскать с поручителя банк вправе только непокрытый остаток. Это защищает поручителя от ситуации, при которой бы с него требовали полную сумму долга, а заложенную квартиру просто оставляли заёмщику: сначала в расчёт идёт стоимость залога, и лишь разница между ней и долгом ложится на поручителя.

Разберём на примере. Виктор поручился за ипотеку сына Артёма на 5 800 000 ₽. Первые 14 месяцев Артём платил исправно, а затем потерял работу и перестал вносить платежи. К этому моменту основной долг составлял 5 420 000 ₽. За четыре месяца просрочки набежали проценты около 186 000 ₽ и пени порядка 22 000 ₽ — банк предъявил Виктору как поручителю солидарное требование на 5 628 000 ₽ целиком, не дожидаясь, пока станет ясно, вернётся ли Артём к платежам.

Поручитель или созаёмщик по ипотеке — в чём разница

Для ипотеки разница между ролями заметнее, чем в потребкредите, потому что на кону — право на недвижимость и крупные налоговые вычеты. Общее сравнение созаёмщика и поручителя вне ипотечного контекста разобрано в статье созаёмщик и поручитель: разница и риски. Здесь разберём то, что специфично именно для жилищного кредита.

Поручитель и созаёмщик по ипотеке: ключевые отличия

На расчёт показателя долговой нагрузки (ПДН) поручитель не влияет вовсе — в отличие от созаёмщика, чей доход и уже имеющиеся обязательства банк включает в формулу ПДН по методике Банка России (подробнее — в материале ПДН: что это и как влияет на одобрение кредита). Поэтому, если цель привлечения второго человека — увеличить одобряемую банком сумму ипотеки, поручитель эту задачу не решает: для этого нужен именно созаёмщик.

Разница в налоговом вычете часто становится неприятным сюрпризом. Поручитель, даже полностью погасивший долг за заёмщика, не может заявить вычет по уплаченным процентам: право связано не с фактом платежа, а с правом собственности на жильё и статусом стороны ипотечного договора. Если родители поручаются за ипотеку ребёнка и рассчитывают со временем вернуть часть денег через вычет, юридически это не сработает — вычет получит только тот, кто оформлен собственником и стороной кредитного договора.

Может ли поручитель по ипотеке отказаться и как выйти из поручительства

Выйти из поручительства просто по собственному желанию нельзя: договор прекращается только по основаниям статьи 367 ГК РФ или по соглашению с банком. К законным основаниям относятся истечение указанного в договоре срока поручительства; если срок не указан — год без предъявления банком иска к поручителю со дня наступления срока платежа по ипотеке; изменение условий кредита без согласия поручителя, ухудшающее его положение (тогда он отвечает на прежних условиях); перевод долга на другое лицо без согласия поручителя; отказ банка принять надлежащее исполнение, предложенное должником или самим поручителем. Отдельно статья прямо оговаривает, что смерть заёмщика поручительство не прекращает: обязательство переходит к наследникам, а поручитель продолжает отвечать перед банком.

На практике самый реалистичный путь выйти из уже действующего поручительства — договориться с банком о замене поручителя на другого человека или о переоформлении сделки, например через рефинансирование ипотеки на заёмщика с улучшившейся кредитной историей без поручителя вовсе. Банк идёт на такую замену только тогда, когда уверен в платёжеспособности оставшегося должника, и обычно требует свежую проверку дохода и кредитной истории.

Право регресса — как вернуть выплаченное с заёмщика

Поручитель, который погасил долг за заёмщика, не остаётся с этим долгом навсегда. По статье 365 ГК РФ к нему переходят права кредитора по этому обязательству в том объёме, в котором он удовлетворил требование банка, а также право требовать с заёмщика проценты на выплаченную сумму и возмещение иных убытков, понесённых в связи с ответственностью за него. Это и называют правом регресса — по сути, поручитель сам становится кредитором заёмщика на выплаченную сумму.

Вернёмся к примеру. Виктор внёс банку весь предъявленный долг — 5 628 000 ₽. После этого он вправе взыскать эту сумму с сына через суд. Госпошлина по такому иску считается от цены требования: для суммы 5 628 000 ₽ (диапазон от 3 000 001 до 8 000 000 ₽) она составит 45 000 ₽ плюс 0,7% от суммы свыше 3 000 000 ₽, то есть 45 000 + 18 396 = 63 396 ₽. Эту госпошлину при удовлетворении иска суд, как правило, взыскивает с ответчика, то есть с Артёма, дополнительно к телу долга.

Право регресса на бумаге выглядит надёжной защитой, но фактическое взыскание зависит от платёжеспособности заёмщика. Если у Артёма нет ни дохода, ни имущества, на которое можно обратить взыскание, суд подтвердит правоту Виктора, но реально вернуть деньги удастся не полностью и не сразу — судебные приставы взыскивают долг постепенно, из текущих доходов должника. Поэтому соглашаться на поручительство по крупной ипотечной сумме имеет смысл только тогда, когда вы готовы к тому, что деньги, возможно, придётся выплатить банку самому и лишь позже пытаться вернуть их через суд.

Что делать, если вас просят поручиться по ипотеке

Прежде чем подписывать договор поручительства, разумно пройти несколько шагов, а не полагаться на устные заверения заёмщика.

1. Прочитайте договор и найдите пункт об ответственности: солидарная она или субсидиарная (статья 363 ГК РФ). Субсидиарная защищает лучше, но банки соглашаются на неё редко.
2. Проверьте, указан ли конкретный срок поручительства: без него применяется годовой срок для предъявления иска по статье 367 ГК РФ, но пока этот срок не наступил, обязательство действует всё время выплаты ипотеки.
3. Оцените сумму, за которую поручаетесь, в ипотечном калькуляторе: посчитайте не только тело кредита, но и то, во сколько выльется долг с процентами и пенями при просрочке — это и есть ваш реальный потолок ответственности.
4. Уточните у заёмщика, застрахована ли его жизнь и трудоспособность — такой полис снижает вероятность того, что поручителю вообще придётся платить.
5. Обсудите заранее, что будете делать, если заёмщик перестанет платить: готовы ли вы гасить долг из своих средств и понимаете ли, что дальнейшее взыскание с заёмщика через регресс — не быстрый и не гарантированный процесс.

Поручительство по ипотеке — обязательство на весь срок кредита, а не формальная подпись ради того, чтобы одобрили заявку близкому человеку. Относиться к нему стоит так же серьёзно, как к собственному кредиту того же размера. Обзор условий и программ ипотечного кредитования в целом собран в разделе ипотека.